МОДЕЛЬ ОПТИМИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОРТФЕЛЯ С УЧЕТОМ РИСКОВ
В некоторых регионах России в переходном к рыночным отношениям периоде, средства частных инвесторов, финансово-кредитных учреждений, других коммерческих структур, сбережения населения в значительной степени компенсировали падение объемов государственных инвестиций - традиционных источников финансирования в воспроизводство жилищного фонда. Поэтому строительный комплекс, в частности, жилищное строительство, в течение долгого времени остается едва ли не наиболее успешно функционирующей и развивающей отраслью экономики.
В процессе нашего исследования, последние 5 лет хаpaктеризуются «затовариванием» готовой продукции - об этом свидетельствует порой значительное количество нереализованного жилья (по статистическим данным порядка 1,3 млн. кв. м. жилья). Факторы, объясняющие возникновение указанных дисбалансов, следующие:
- падение платежеспособного спроса населения и близкий к состоянию насыщения спрос высокодоходных слоев населения;
- высокая стоимость коммерческих продаж на первичном рынке нового жилья;
- соответствие структуры предложения жилья и его размещение;
- наличие конкурентного предложения жилья на вторичном рынке;
- отсутствие развитой системы ипотечного жилищного кредитования;
- отсутствие накопительной системы стройсбережений.
По нашему мнению, в сложившихся условиях функционирования рынка жилья, снижения его доходности для предотвращения оттока капитала инвесторов с рынка второй, третий и пятый факторы, перечисленные выше, выдвигаются на первый план.
В результате нашего исследования мы выдвигаем следующее предположение, что для своевременного преодоления негативной тенденции превышения предложения над платежеспособным спросом в жилищно-строительной программе первоочередными задачами представляются:
- внедрение системы ипотечного кредитования на приобретение и строительства жилья, что существенно повлияет на рост доступности предлагаемого жилья;
- диверсификация строительного производства, предложение разнообразного по стоимости и потребительским качествам жилья, его оптимальное размещение, что повысит сбалансированность между платежеспособным спросом и предложением.
В условиях изменения требований к строительному производству и внедрения ипотечного кредитования актуальной становится задача оптимизации портфеля инвестора жилищного сектора, его диверсификации с целью минимизации рисков, связанных с достижением определенного уровня доходности.
Для решения поставленной задачи нами предлагается модель оптимального распределения капитала инвестора жилищного строительства. Инвестор, располагающий определенной суммой средств, может их вкладывать в жилищное строительство, причем в портфельной форме: (как правило, представлены пакетами акций, на которые приходятся менее 10% собственного капитала фирмы, а также облигациями и другими ценными бумагами), для последующей реализации в форме ипотечного кредитования потенциальных потребителей.
В предлагаемой модели классификация типов жилья осуществляется по двум признакам: сериям жилых домов и местам их размещения. Если серии обозначить через , а возможные места их размещения - через , тогда каждый жилой дом хаpaктеризуется парой ( ). Положим, что для коммерческой продажи могут быть предложены дома всех типов , где , , где, общая площадь должна быть ограничена, а значит и выбор серий домов ограничен предельной стоимостью, выше которой жилье приобретается на рынке без кредитования. Обозначим через Ri случайную величину, хаpaктеризующую эффективность единицы вложений в i- й тип жилья. В качестве критерия эффективности можно принять доход или прибыль, а R0j - эффективность вложений в рамках ипотечного кредитования в j- й тип жилья разных модификаций, , . Обозначим через Yi долю вложений инвестора в i- й тип домов для коммерческой продажи, ( ), а через Y0j- долю вложений в j- й тип домов в рамках ипотечного кредитования, .
Эффективность портфеля инвестора в жилищном секторе является случайной величиной, обозначаемой Rp и определяемой как сумма ипотечных кредитований элитных типов жилья и суммой вложенных инвестиций во все типы:
. (1)
Ожидаемая эффективность портфеля определяется как математическое ожидание суммы ипотечного кредитования и суммой вложенных инвестиций:
. (2)
Вложения инвестора в рамках системы ипотечного кредитования можно рассматривать в целом как без рисковые и имеющие стабильную и гарантированную доходность для этого типа жилья, где доля без рисковых вложений в строительство жилья с ипотечным кредитованием с гарантированной доходностью, которая одинакова для всех , т.е.
для всех . (3)
В этом случае ожидаемая эффективность портфеля инвестора rp примет вид:
, (4)
где , (5) обозначает долю бездисковых вложений в строительство жилья с ипотечным кредитованием и гарантированной доходностью, определяемой процентной ставкой и условиями предоставления ипотечного кредита. Очевидно, что . (6)
Безусловно, рисковыми для инвестора являются вложения в жилье типа i, предназначенные для коммерческой реализации по рыночным ценам со средней доходностью ri , , Постоянство дохода от вложений r0 риск портфеля инвестора можно оценить, как принято в статистических методах финансового анализа, дисперсией случайной эффективности портфеля Rp. Учитывая формулы (3), (4), (5), используя свойства дисперсии, получим:
, (7)
где Vij- ковариация случайных величин Ri и Rj.
Анализ ценовой динамики на рынке жилья показывает, что инвестор жилищного сектора сталкивается с тенденцией снижения доходности вложений и возрастания рисков, связанных с динамикой спроса и конкуренции со стороны вторичного рынка. Поэтому инвестору необходимо осуществлять выбор между эффективностью и рисками, при этом использовать уже разработанные подходы необходимо с осторожностью, адаптируя их к специфике рынка жилья и к особенностям поведения его участников, т.к современный рынок жилья имеет специфические хаpaктеристики своего становления, функционирования и развития, обусловленные сильной дифференциацией доходов населения и значительной потребностью в социальном жилье, субсидиях для приобретения жилья, в жилищных сертификатах для военнослужащих, уволенных в запас, и других социально слабо защищенных слоев населения.
Статья в формате PDF
153 KB...
17 04 2024 14:19:39
Статья в формате PDF
106 KB...
16 04 2024 3:34:28
Статья в формате PDF
263 KB...
15 04 2024 18:33:13
Статья в формате PDF
317 KB...
14 04 2024 20:16:27
Статья в формате PDF
162 KB...
13 04 2024 14:23:25
Статья в формате PDF
224 KB...
11 04 2024 11:17:57
Статья в формате PDF
124 KB...
10 04 2024 9:24:57
Статья в формате PDF
109 KB...
09 04 2024 15:43:12
Статья в формате PDF
126 KB...
08 04 2024 20:49:21
Статья в формате PDF
103 KB...
07 04 2024 23:34:54
Статья в формате PDF
100 KB...
04 04 2024 21:47:29
Исследовано влияние постоянного магнитного поля на морфо-функциональное состояние костной ткани крыс в условиях повышенной резорбции. Показано, что воздействие на животных постоянным магнитным полем 9 мТл предотвращает деградацию коллагена и потерю костной массы у крыс, подвергавшихся действию высокой температуры, и не влияет на состояние костной ткани интактных животных.
...
03 04 2024 12:19:48
Статья в формате PDF
254 KB...
02 04 2024 5:51:29
Статья в формате PDF
376 KB...
01 04 2024 17:12:34
Статья в формате PDF
251 KB...
31 03 2024 18:25:28
Статья в формате PDF
105 KB...
30 03 2024 22:41:33
Статья в формате PDF
136 KB...
29 03 2024 20:38:15
Статья в формате PDF
108 KB...
28 03 2024 3:50:52
Статья в формате PDF
103 KB...
27 03 2024 20:40:52
Статья в формате PDF
265 KB...
25 03 2024 7:13:37
Статья в формате PDF
297 KB...
24 03 2024 19:41:40
Статья в формате PDF
112 KB...
23 03 2024 8:25:43
Статья в формате PDF
307 KB...
22 03 2024 10:29:49
Статья в формате PDF
268 KB...
21 03 2024 18:28:45
Статья в формате PDF
807 KB...
20 03 2024 15:28:32
Статья в формате PDF
317 KB...
18 03 2024 18:33:30
Исследуется динамика причин cмepтности от сахарного диабета за период с 2000 по 2005гг по материалам отделения эндокринологии МУЗ ГКБ №3 им. С.М.Кирова. За исследуемый период наблюдалось снижение cмepтности от сахарного диабета. Непосредственными причинами cмepти от сахарного диабета послужили: диабетическая кома, гипогликемическая кома, хроническая почечная недостаточность (ХПН), гангрена, осложненная сепсисом. Наиболее частой причиной cмepти от СД в течение всего периода исследования являлась гангрена, осложненная сепсисом.
...
17 03 2024 5:24:51
Статья в формате PDF
98 KB...
15 03 2024 13:29:16
Исследования мозговых механизмов пограничных нейрофизиологических расстройств находятся еще в начальной стадии. Следовательно, весьма продуктивно проведение исследование этой проблемы с применением математических методов в определении ценности диагностических тестов, выбора и оценки способов восстановления функций мозговых структур.
...
14 03 2024 17:58:41
Статья в формате PDF
134 KB...
13 03 2024 7:24:58
Федеральный государственный образовательный стандарт нового поколения предъявляет новые требования к формам и методам проведения образовательного процесса, неотъемлемой частью которого становятся информационно-коммуникационные технологии (ИКТ). В статье обоснована эффективность использования ИТК в процессе обучения. Детально приведены требования к разработке электронных образовательных комплексов. Описана структура электронного мультимедийного учебника «История педагогики и образования», содержащего: лекции по предложенным для изучения темам; задания для семинарских занятий; темы рефератов; темы курсовых работ; блок «Тестирование». Приведены конкретные пpaктические результаты эксперимента, подтверждающие эффективность использования ИКТ в процессе обучения в высшей школе.
...
12 03 2024 5:56:53
Еще:
Поддержать себя -1 :: Поддержать себя -2 :: Поддержать себя -3 :: Поддержать себя -4 :: Поддержать себя -5 :: Поддержать себя -6 :: Поддержать себя -7 :: Поддержать себя -8 :: Поддержать себя -9 :: Поддержать себя -10 :: Поддержать себя -11 :: Поддержать себя -12 :: Поддержать себя -13 :: Поддержать себя -14 :: Поддержать себя -15 :: Поддержать себя -16 :: Поддержать себя -17 :: Поддержать себя -18 :: Поддержать себя -19 :: Поддержать себя -20 :: Поддержать себя -21 :: Поддержать себя -22 :: Поддержать себя -23 :: Поддержать себя -24 :: Поддержать себя -25 :: Поддержать себя -26 :: Поддержать себя -27 :: Поддержать себя -28 :: Поддержать себя -29 :: Поддержать себя -30 :: Поддержать себя -31 :: Поддержать себя -32 :: Поддержать себя -33 :: Поддержать себя -34 :: Поддержать себя -35 :: Поддержать себя -36 :: Поддержать себя -37 :: Поддержать себя -38 ::
