МОДЕЛЬ ОПТИМИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОРТФЕЛЯ С УЧЕТОМ РИСКОВ > Полезные советы
Тысяча полезных мелочей    

МОДЕЛЬ ОПТИМИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОРТФЕЛЯ С УЧЕТОМ РИСКОВ

МОДЕЛЬ ОПТИМИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОРТФЕЛЯ С УЧЕТОМ РИСКОВ

Калинина Н.Ф. Кораблева Н.М. Статья в формате PDF 113 KB

В некоторых регионах России в переходном к рыночным отношениям периоде, средства частных инвесторов, финансово-кредитных учреждений, других коммерческих структур, сбережения населения в значительной степени компенсировали падение объемов государственных инвестиций - традиционных источников финансирования в воспроизводство жилищного фонда. Поэтому строительный комплекс, в частности, жилищное строительство, в течение долгого времени остается едва ли не наиболее успешно функционирующей и развивающей отраслью экономики.

В процессе нашего исследования, последние 5 лет хаpaктеризуются «затовариванием» готовой продукции - об этом свидетельствует порой значительное количество нереализованного жилья (по статистическим данным порядка 1,3 млн. кв. м. жилья). Факторы, объясняющие возникновение указанных дисбалансов, следующие:

  • падение платежеспособного спроса населения и близкий к состоянию насыщения спрос высокодоходных слоев населения;
  • высокая стоимость коммерческих продаж на первичном рынке нового жилья;
  • соответствие структуры предложения жилья и его размещение;
  • наличие конкурентного предложения жилья на вторичном рынке;
  • отсутствие развитой системы ипотечного жилищного кредитования;
  • отсутствие накопительной системы стройсбережений.

По нашему мнению, в сложившихся условиях функционирования рынка жилья, снижения его доходности для предотвращения оттока капитала инвесторов с рынка второй, третий и пятый факторы, перечисленные выше, выдвигаются на первый план.

В результате нашего исследования мы выдвигаем следующее предположение, что для своевременного преодоления негативной тенденции превышения предложения над платежеспособным спросом в жилищно-строительной программе первоочередными задачами представляются:

  • внедрение системы ипотечного кредитования на приобретение и строительства жилья, что существенно повлияет на рост доступности предлагаемого жилья;
  • диверсификация строительного производства, предложение разнообразного по стоимости и потребительским качествам жилья, его оптимальное размещение, что повысит сбалансированность между платежеспособным спросом и предложением.

В условиях изменения требований к строительному производству и внедрения ипотечного кредитования актуальной становится задача оптимизации портфеля инвестора жилищного сектора, его диверсификации с целью минимизации рисков, связанных с достижением определенного уровня доходности.

Для решения поставленной задачи нами предлагается модель оптимального распределения капитала инвестора жилищного строительства. Инвестор, располагающий определенной суммой средств, может их вкладывать в жилищное строительство, причем в портфельной форме: (как правило, представлены пакетами акций, на которые приходятся менее 10% собственного капитала фирмы, а также облигациями и другими ценными бумагами), для последующей реализации в форме ипотечного кредитования потенциальных потребителей.

В предлагаемой модели классификация типов жилья осуществляется по двум признакам: сериям жилых домов и местам их размещения. Если серии обозначить через , а возможные места их размещения - через , тогда каждый жилой дом хаpaктеризуется парой ( ). Положим, что для коммерческой продажи могут быть предложены дома всех типов , где , ,  где,  общая площадь должна быть ограничена, а значит и выбор серий домов ограничен предельной стоимостью, выше которой жилье приобретается на рынке без кредитования. Обозначим через Ri случайную величину, хаpaктеризующую эффективность единицы вложений в i- й тип жилья. В качестве критерия эффективности можно принять доход или прибыль, а R0j - эффективность вложений в рамках ипотечного кредитования в j- й тип жилья разных модификаций, , . Обозначим через Yi долю вложений инвестора в i- й тип домов для коммерческой продажи, ( ), а через Y0j- долю вложений в j- й тип домов в рамках ипотечного кредитования, .

Эффективность портфеля инвестора в жилищном секторе является случайной величиной, обозначаемой Rp и определяемой как сумма ипотечных кредитований элитных типов жилья и суммой вложенных инвестиций во все типы:

.              (1)

Ожидаемая эффективность портфеля определяется как математическое ожидание суммы ипотечного кредитования и суммой вложенных инвестиций:

 .          (2)

Вложения инвестора в рамках системы ипотечного кредитования можно рассматривать в целом как без рисковые и имеющие стабильную и гарантированную доходность для этого типа жилья, где доля без рисковых вложений в строительство жилья с ипотечным кредитованием с гарантированной доходностью, которая одинакова для всех , т.е.

 для всех .                          (3)

В этом случае ожидаемая эффективность портфеля инвестора rp примет вид:

,                    (4)

где , (5) обозначает долю бездисковых вложений в строительство жилья с ипотечным кредитованием и гарантированной доходностью, определяемой процентной ставкой и условиями предоставления ипотечного кредита. Очевидно, что . (6)

Безусловно, рисковыми для инвестора являются вложения в жилье типа i, предназначенные для коммерческой реализации по рыночным ценам со средней доходностью ri , ,  Постоянство дохода от вложений r0 риск портфеля инвестора можно оценить, как принято в статистических методах финансового анализа, дисперсией случайной эффективности портфеля Rp. Учитывая формулы (3), (4), (5), используя свойства дисперсии, получим:

,          (7)

где Vij- ковариация случайных величин Ri и Rj.

Анализ ценовой динамики на рынке жилья показывает, что инвестор жилищного сектора сталкивается с тенденцией снижения доходности вложений и возрастания рисков, связанных с динамикой спроса и конкуренции со стороны вторичного рынка. Поэтому инвестору необходимо осуществлять выбор между эффективностью и рисками, при этом использовать уже разработанные подходы необходимо с осторожностью, адаптируя их к специфике рынка жилья и к особенностям поведения его участников, т.к современный рынок жилья имеет специфические хаpaктеристики своего становления, функционирования и развития, обусловленные сильной дифференциацией доходов населения и значительной потребностью в социальном жилье, субсидиях для приобретения жилья, в жилищных сертификатах для военнослужащих, уволенных в запас, и других социально слабо защищенных слоев населения.


ЕРЁМЕНКО АЛЕКСАНДР ИВАНОВИЧ

ЕРЁМЕНКО АЛЕКСАНДР ИВАНОВИЧ Статья в формате PDF 554 KB...

02 07 2022 23:13:32

ФОРМА И ТОПОГРАФИЯ СЛЕПОЙ КИШКИ У МОРСКОЙ СВИНКИ

ФОРМА И ТОПОГРАФИЯ СЛЕПОЙ КИШКИ У МОРСКОЙ СВИНКИ Слепая кишка морской свинки имеет форму витка толстой спирали и большие относительные размеры, занимает большую часть каудальной половины брюшной полости, охвачена первой петлей восходящей ободочной кишки. Она сжимает слепую кишку, которая образует складки. ...

01 07 2022 15:23:55

ИСТОРИЯ ИЗУЧЕНИЯ ФЛОРЫ В ОКРЕСТНОСТЯХ Г. КАДНИКОВ

ИСТОРИЯ ИЗУЧЕНИЯ ФЛОРЫ В ОКРЕСТНОСТЯХ Г. КАДНИКОВ Статья в формате PDF 100 KB...

27 06 2022 17:18:48

ОЦЕНКА РОСТА ДЕЛОВЫХ КАЧЕСТВ СПЕЦИАЛИСТОВ

ОЦЕНКА РОСТА ДЕЛОВЫХ КАЧЕСТВ СПЕЦИАЛИСТОВ Статья в формате PDF 84 KB...

24 06 2022 12:33:42

НАРУШЕНИЯ ЦЕНТРАЛЬНОЙ НЕРВНОЙ СИСТЕМЫ И ОРГАНОВ ЧУВСТВ СРЕДИ ПОПУЛЯЦИИ ШИРВАНСКОЙ ЗОНЫ АЗЕРБАЙДЖАНА

НАРУШЕНИЯ ЦЕНТРАЛЬНОЙ НЕРВНОЙ СИСТЕМЫ И ОРГАНОВ ЧУВСТВ СРЕДИ ПОПУЛЯЦИИ ШИРВАНСКОЙ ЗОНЫ АЗЕРБАЙДЖАНА Среди населения Ширванской зоны Азербайджана проведены медико-генетические исследования по выявлению нарушений ЦНС и органов чувств, установлены типы наследования патологий. Среди 119 больных с 14 наследственными и врожденными заболеваниями 71,43 % приходится на моногенные патологии с аутосомно-рецессивным типом наследования, что объясняется кровнородственными бpaками среди родителей пробандов. ...

23 06 2022 0:54:56

ИССЛЕДОВАНИЕ РЕОЛОГИЧЕСКИХ СВОЙСТВ ЛЕКАРСТВЕННЫХ ФОРМ МЕЛОКСИКАМА ДЛЯ НАРУЖНОГО ПРИМЕНЕНИЯ

ИССЛЕДОВАНИЕ РЕОЛОГИЧЕСКИХ СВОЙСТВ ЛЕКАРСТВЕННЫХ ФОРМ МЕЛОКСИКАМА ДЛЯ НАРУЖНОГО ПРИМЕНЕНИЯ При выборе рациональной технологии изготовления и оптимизации составов мазей и гелей с нестероидным противовоспалительным средством – мелоксикамом (МК) важно изучение реологических свойств данных лекарственных форм (ЛФ). Статья посвящена изучению реологических свойств мазей и гелей МК. Исследования, проведенные авторами, позволили определить факторы, влияющие на реологические свойства изучаемых ЛФ МК и охаpaктеризовать исследуемые образцы мазей и гелей МК, как структурированные дисперсные системы. ...

19 06 2022 12:28:57

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ БРОМИДА ВИСМУТА С БРОМИДОМ КАДМИЯ

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ БРОМИДА ВИСМУТА С БРОМИДОМ КАДМИЯ Статья в формате PDF 252 KB...

05 06 2022 17:44:43

ВЕРОЯТНОСТНЫЕ ИГРЫ НА МЕДИАНУ

ВЕРОЯТНОСТНЫЕ ИГРЫ НА МЕДИАНУ Статья в формате PDF 225 KB...

27 05 2022 11:46:42

ХЛОР КАК ТОКСИЧЕСКИЙ АГЕНТ

ХЛОР КАК ТОКСИЧЕСКИЙ АГЕНТ Статья в формате PDF 256 KB...

26 05 2022 17:24:51

БИОСФЕРА И АВТОМОБИЛЬНЫЙ ТРАНСПОРТ

БИОСФЕРА И АВТОМОБИЛЬНЫЙ ТРАНСПОРТ Статья в формате PDF 111 KB...

22 05 2022 13:32:17

ИММУНОТЕРАПИЯ ПРИ ЗЛОКАЧЕСТВЕННОМ РОСТЕ

ИММУНОТЕРАПИЯ ПРИ ЗЛОКАЧЕСТВЕННОМ РОСТЕ Статья в формате PDF 95 KB...

19 05 2022 9:27:27

Еще:
Поддержать себя -1 :: Поддержать себя -2 :: Поддержать себя -3 :: Поддержать себя -4 :: Поддержать себя -5 :: Поддержать себя -6 :: Поддержать себя -7 :: Поддержать себя -8 :: Поддержать себя -9 :: Поддержать себя -10 :: Поддержать себя -11 :: Поддержать себя -12 :: Поддержать себя -13 :: Поддержать себя -14 :: Поддержать себя -15 :: Поддержать себя -16 :: Поддержать себя -17 :: Поддержать себя -18 :: Поддержать себя -19 :: Поддержать себя -20 :: Поддержать себя -21 :: Поддержать себя -22 :: Поддержать себя -23 :: Поддержать себя -24 :: Поддержать себя -25 :: Поддержать себя -26 :: Поддержать себя -27 :: Поддержать себя -28 :: Поддержать себя -29 :: Поддержать себя -30 :: Поддержать себя -31 :: Поддержать себя -32 :: Поддержать себя -33 :: Поддержать себя -34 :: Поддержать себя -35 :: Поддержать себя -36 :: Поддержать себя -37 :: Поддержать себя -38 ::