МОДЕЛЬ ОПТИМИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОРТФЕЛЯ С УЧЕТОМ РИСКОВ
В некоторых регионах России в переходном к рыночным отношениям периоде, средства частных инвесторов, финансово-кредитных учреждений, других коммерческих структур, сбережения населения в значительной степени компенсировали падение объемов государственных инвестиций - традиционных источников финансирования в воспроизводство жилищного фонда. Поэтому строительный комплекс, в частности, жилищное строительство, в течение долгого времени остается едва ли не наиболее успешно функционирующей и развивающей отраслью экономики.
В процессе нашего исследования, последние 5 лет хаpaктеризуются «затовариванием» готовой продукции - об этом свидетельствует порой значительное количество нереализованного жилья (по статистическим данным порядка 1,3 млн. кв. м. жилья). Факторы, объясняющие возникновение указанных дисбалансов, следующие:
- падение платежеспособного спроса населения и близкий к состоянию насыщения спрос высокодоходных слоев населения;
- высокая стоимость коммерческих продаж на первичном рынке нового жилья;
- соответствие структуры предложения жилья и его размещение;
- наличие конкурентного предложения жилья на вторичном рынке;
- отсутствие развитой системы ипотечного жилищного кредитования;
- отсутствие накопительной системы стройсбережений.
По нашему мнению, в сложившихся условиях функционирования рынка жилья, снижения его доходности для предотвращения оттока капитала инвесторов с рынка второй, третий и пятый факторы, перечисленные выше, выдвигаются на первый план.
В результате нашего исследования мы выдвигаем следующее предположение, что для своевременного преодоления негативной тенденции превышения предложения над платежеспособным спросом в жилищно-строительной программе первоочередными задачами представляются:
- внедрение системы ипотечного кредитования на приобретение и строительства жилья, что существенно повлияет на рост доступности предлагаемого жилья;
- диверсификация строительного производства, предложение разнообразного по стоимости и потребительским качествам жилья, его оптимальное размещение, что повысит сбалансированность между платежеспособным спросом и предложением.
В условиях изменения требований к строительному производству и внедрения ипотечного кредитования актуальной становится задача оптимизации портфеля инвестора жилищного сектора, его диверсификации с целью минимизации рисков, связанных с достижением определенного уровня доходности.
Для решения поставленной задачи нами предлагается модель оптимального распределения капитала инвестора жилищного строительства. Инвестор, располагающий определенной суммой средств, может их вкладывать в жилищное строительство, причем в портфельной форме: (как правило, представлены пакетами акций, на которые приходятся менее 10% собственного капитала фирмы, а также облигациями и другими ценными бумагами), для последующей реализации в форме ипотечного кредитования потенциальных потребителей.
В предлагаемой модели классификация типов жилья осуществляется по двум признакам: сериям жилых домов и местам их размещения. Если серии обозначить через , а возможные места их размещения - через , тогда каждый жилой дом хаpaктеризуется парой ( ). Положим, что для коммерческой продажи могут быть предложены дома всех типов , где , , где, общая площадь должна быть ограничена, а значит и выбор серий домов ограничен предельной стоимостью, выше которой жилье приобретается на рынке без кредитования. Обозначим через Ri случайную величину, хаpaктеризующую эффективность единицы вложений в i- й тип жилья. В качестве критерия эффективности можно принять доход или прибыль, а R0j - эффективность вложений в рамках ипотечного кредитования в j- й тип жилья разных модификаций, , . Обозначим через Yi долю вложений инвестора в i- й тип домов для коммерческой продажи, ( ), а через Y0j- долю вложений в j- й тип домов в рамках ипотечного кредитования, .
Эффективность портфеля инвестора в жилищном секторе является случайной величиной, обозначаемой Rp и определяемой как сумма ипотечных кредитований элитных типов жилья и суммой вложенных инвестиций во все типы:
. (1)
Ожидаемая эффективность портфеля определяется как математическое ожидание суммы ипотечного кредитования и суммой вложенных инвестиций:
. (2)
Вложения инвестора в рамках системы ипотечного кредитования можно рассматривать в целом как без рисковые и имеющие стабильную и гарантированную доходность для этого типа жилья, где доля без рисковых вложений в строительство жилья с ипотечным кредитованием с гарантированной доходностью, которая одинакова для всех , т.е.
для всех . (3)
В этом случае ожидаемая эффективность портфеля инвестора rp примет вид:
, (4)
где , (5) обозначает долю бездисковых вложений в строительство жилья с ипотечным кредитованием и гарантированной доходностью, определяемой процентной ставкой и условиями предоставления ипотечного кредита. Очевидно, что . (6)
Безусловно, рисковыми для инвестора являются вложения в жилье типа i, предназначенные для коммерческой реализации по рыночным ценам со средней доходностью ri , , Постоянство дохода от вложений r0 риск портфеля инвестора можно оценить, как принято в статистических методах финансового анализа, дисперсией случайной эффективности портфеля Rp. Учитывая формулы (3), (4), (5), используя свойства дисперсии, получим:
, (7)
где Vij- ковариация случайных величин Ri и Rj.
Анализ ценовой динамики на рынке жилья показывает, что инвестор жилищного сектора сталкивается с тенденцией снижения доходности вложений и возрастания рисков, связанных с динамикой спроса и конкуренции со стороны вторичного рынка. Поэтому инвестору необходимо осуществлять выбор между эффективностью и рисками, при этом использовать уже разработанные подходы необходимо с осторожностью, адаптируя их к специфике рынка жилья и к особенностям поведения его участников, т.к современный рынок жилья имеет специфические хаpaктеристики своего становления, функционирования и развития, обусловленные сильной дифференциацией доходов населения и значительной потребностью в социальном жилье, субсидиях для приобретения жилья, в жилищных сертификатах для военнослужащих, уволенных в запас, и других социально слабо защищенных слоев населения.
Статья в формате PDF
249 KB...
12 06 2025 16:38:52
Стратегия социально-экономического развития РФ поставило на государственном уровне вопрос о достижении нового качества общего образования – готовности и способности учащихся к непрерывному образованию. В настоящее время в соответствии с основными тенденциями развития современного образования меняются целевые, процессуальные и результативные компоненты учебно-воспитательного процесса и прежде всего в начальной школе.
...
11 06 2025 18:47:40
Статья в формате PDF
114 KB...
10 06 2025 19:38:48
Статья в формате PDF
254 KB...
09 06 2025 2:58:13
Статья в формате PDF
204 KB...
08 06 2025 20:34:17
Статья в формате PDF
314 KB...
07 06 2025 7:56:44
Статья в формате PDF
103 KB...
05 06 2025 9:15:35
Статья в формате PDF
113 KB...
04 06 2025 18:26:44
Статья в формате PDF
109 KB...
03 06 2025 1:29:55
В работе представлен анализ данных литературы и результатов собственных наблюдений авторов относительно молекулярно-клеточных механизмов структурной и функциональной дезорганизации клеток под влиянием гидроксильного радикала, супероксид анион-радикала и других активных форм кислорода в условиях патологии инфекционной и неинфекционной природы. Авторы приводят сведения относительно роли активации процессов липопероксидации в патогенезе ботулинической, газовогангренозной, синегнойной, холерной, чумной интоксикации. В работе указывается, что свободнорадикальная дезинтеграция биосистем возникает при ряде заболеваний, в частности, остром гематогенном остеомиелите, внутриутробном инфицировании плода, ожоговой болезни, гестозе, а также при развитии неоплазий различной локализации.
...
01 06 2025 5:37:29
Статья в формате PDF
137 KB...
31 05 2025 8:20:36
Статья в формате PDF
312 KB...
30 05 2025 22:20:27
Статья в формате PDF
119 KB...
29 05 2025 15:54:47
Статья в формате PDF
110 KB...
28 05 2025 22:17:54
Статья в формате PDF
495 KB...
27 05 2025 15:57:51
Статья в формате PDF
72 KB...
24 05 2025 6:39:46
Статья в формате PDF
174 KB...
23 05 2025 22:25:24
Статья в формате PDF
274 KB...
22 05 2025 14:17:11
Статья в формате PDF
111 KB...
21 05 2025 11:26:46
Статья в формате PDF
111 KB...
20 05 2025 0:40:26
Статья в формате PDF
119 KB...
19 05 2025 18:10:19
Статья в формате PDF
102 KB...
17 05 2025 7:55:38
Статья в формате PDF
109 KB...
16 05 2025 19:32:55
Статья в формате PDF
61 KB...
15 05 2025 0:22:23
Статья в формате PDF
111 KB...
14 05 2025 19:36:44
Статья в формате PDF
161 KB...
13 05 2025 21:31:52
Статья в формате PDF
127 KB...
12 05 2025 15:14:59
Данная статья является отчетом о научной деятельности, которая была проведена в рамках диссертационного исследования вопросов российского антимонопольного законодательства. В исследовании затронут ряд хаpaктерных правовых проблем, таких как: различные процедуры антимонопольного контроля в России, причины и условия антимонопольного регулирования экономической концентрации и т.д. В ходе исследования и работы по этой теме были изучены научные статьи и публикации других авторов. Полная библиография приведена в конце статьи, некоторые прямые ссылки можно найти в тексте.
...
11 05 2025 18:41:23
Статья в формате PDF
132 KB...
10 05 2025 21:56:31
Статья в формате PDF
101 KB...
09 05 2025 1:28:24
Статья в формате PDF
259 KB...
08 05 2025 6:32:22
На 30 беспородных крысах-самцах моделировалась хроническая алкогольная интоксикация и однократный приём алкоголя. Исследовалась слизистая оболочка полости носа крысы, которая окрашивалась толуидиновым-синим. Выявлено, что тучные клетки, как регуляторы местного гомеостаза реагируют на однократный и многократный приём алкоголя изменением количества клеток, величины профильного поля, коэффициента дегрануляции. Между этими изменениями выявлена коррелятивная связь.
...
07 05 2025 14:33:15
Статья в формате PDF
255 KB...
06 05 2025 15:23:19
Статья в формате PDF
123 KB...
05 05 2025 20:48:22
Статья в формате PDF
261 KB...
04 05 2025 12:33:34
Еще:
Поддержать себя -1 :: Поддержать себя -2 :: Поддержать себя -3 :: Поддержать себя -4 :: Поддержать себя -5 :: Поддержать себя -6 :: Поддержать себя -7 :: Поддержать себя -8 :: Поддержать себя -9 :: Поддержать себя -10 :: Поддержать себя -11 :: Поддержать себя -12 :: Поддержать себя -13 :: Поддержать себя -14 :: Поддержать себя -15 :: Поддержать себя -16 :: Поддержать себя -17 :: Поддержать себя -18 :: Поддержать себя -19 :: Поддержать себя -20 :: Поддержать себя -21 :: Поддержать себя -22 :: Поддержать себя -23 :: Поддержать себя -24 :: Поддержать себя -25 :: Поддержать себя -26 :: Поддержать себя -27 :: Поддержать себя -28 :: Поддержать себя -29 :: Поддержать себя -30 :: Поддержать себя -31 :: Поддержать себя -32 :: Поддержать себя -33 :: Поддержать себя -34 :: Поддержать себя -35 :: Поддержать себя -36 :: Поддержать себя -37 :: Поддержать себя -38 ::
