МОДЕЛЬ ОПТИМИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОРТФЕЛЯ С УЧЕТОМ РИСКОВ
В некоторых регионах России в переходном к рыночным отношениям периоде, средства частных инвесторов, финансово-кредитных учреждений, других коммерческих структур, сбережения населения в значительной степени компенсировали падение объемов государственных инвестиций - традиционных источников финансирования в воспроизводство жилищного фонда. Поэтому строительный комплекс, в частности, жилищное строительство, в течение долгого времени остается едва ли не наиболее успешно функционирующей и развивающей отраслью экономики.
В процессе нашего исследования, последние 5 лет хаpaктеризуются «затовариванием» готовой продукции - об этом свидетельствует порой значительное количество нереализованного жилья (по статистическим данным порядка 1,3 млн. кв. м. жилья). Факторы, объясняющие возникновение указанных дисбалансов, следующие:
- падение платежеспособного спроса населения и близкий к состоянию насыщения спрос высокодоходных слоев населения;
- высокая стоимость коммерческих продаж на первичном рынке нового жилья;
- соответствие структуры предложения жилья и его размещение;
- наличие конкурентного предложения жилья на вторичном рынке;
- отсутствие развитой системы ипотечного жилищного кредитования;
- отсутствие накопительной системы стройсбережений.
По нашему мнению, в сложившихся условиях функционирования рынка жилья, снижения его доходности для предотвращения оттока капитала инвесторов с рынка второй, третий и пятый факторы, перечисленные выше, выдвигаются на первый план.
В результате нашего исследования мы выдвигаем следующее предположение, что для своевременного преодоления негативной тенденции превышения предложения над платежеспособным спросом в жилищно-строительной программе первоочередными задачами представляются:
- внедрение системы ипотечного кредитования на приобретение и строительства жилья, что существенно повлияет на рост доступности предлагаемого жилья;
- диверсификация строительного производства, предложение разнообразного по стоимости и потребительским качествам жилья, его оптимальное размещение, что повысит сбалансированность между платежеспособным спросом и предложением.
В условиях изменения требований к строительному производству и внедрения ипотечного кредитования актуальной становится задача оптимизации портфеля инвестора жилищного сектора, его диверсификации с целью минимизации рисков, связанных с достижением определенного уровня доходности.
Для решения поставленной задачи нами предлагается модель оптимального распределения капитала инвестора жилищного строительства. Инвестор, располагающий определенной суммой средств, может их вкладывать в жилищное строительство, причем в портфельной форме: (как правило, представлены пакетами акций, на которые приходятся менее 10% собственного капитала фирмы, а также облигациями и другими ценными бумагами), для последующей реализации в форме ипотечного кредитования потенциальных потребителей.
В предлагаемой модели классификация типов жилья осуществляется по двум признакам: сериям жилых домов и местам их размещения. Если серии обозначить через , а возможные места их размещения - через , тогда каждый жилой дом хаpaктеризуется парой ( ). Положим, что для коммерческой продажи могут быть предложены дома всех типов , где , , где, общая площадь должна быть ограничена, а значит и выбор серий домов ограничен предельной стоимостью, выше которой жилье приобретается на рынке без кредитования. Обозначим через Ri случайную величину, хаpaктеризующую эффективность единицы вложений в i- й тип жилья. В качестве критерия эффективности можно принять доход или прибыль, а R0j - эффективность вложений в рамках ипотечного кредитования в j- й тип жилья разных модификаций, , . Обозначим через Yi долю вложений инвестора в i- й тип домов для коммерческой продажи, ( ), а через Y0j- долю вложений в j- й тип домов в рамках ипотечного кредитования, .
Эффективность портфеля инвестора в жилищном секторе является случайной величиной, обозначаемой Rp и определяемой как сумма ипотечных кредитований элитных типов жилья и суммой вложенных инвестиций во все типы:
. (1)
Ожидаемая эффективность портфеля определяется как математическое ожидание суммы ипотечного кредитования и суммой вложенных инвестиций:
. (2)
Вложения инвестора в рамках системы ипотечного кредитования можно рассматривать в целом как без рисковые и имеющие стабильную и гарантированную доходность для этого типа жилья, где доля без рисковых вложений в строительство жилья с ипотечным кредитованием с гарантированной доходностью, которая одинакова для всех , т.е.
для всех . (3)
В этом случае ожидаемая эффективность портфеля инвестора rp примет вид:
, (4)
где , (5) обозначает долю бездисковых вложений в строительство жилья с ипотечным кредитованием и гарантированной доходностью, определяемой процентной ставкой и условиями предоставления ипотечного кредита. Очевидно, что . (6)
Безусловно, рисковыми для инвестора являются вложения в жилье типа i, предназначенные для коммерческой реализации по рыночным ценам со средней доходностью ri , , Постоянство дохода от вложений r0 риск портфеля инвестора можно оценить, как принято в статистических методах финансового анализа, дисперсией случайной эффективности портфеля Rp. Учитывая формулы (3), (4), (5), используя свойства дисперсии, получим:
, (7)
где Vij- ковариация случайных величин Ri и Rj.
Анализ ценовой динамики на рынке жилья показывает, что инвестор жилищного сектора сталкивается с тенденцией снижения доходности вложений и возрастания рисков, связанных с динамикой спроса и конкуренции со стороны вторичного рынка. Поэтому инвестору необходимо осуществлять выбор между эффективностью и рисками, при этом использовать уже разработанные подходы необходимо с осторожностью, адаптируя их к специфике рынка жилья и к особенностям поведения его участников, т.к современный рынок жилья имеет специфические хаpaктеристики своего становления, функционирования и развития, обусловленные сильной дифференциацией доходов населения и значительной потребностью в социальном жилье, субсидиях для приобретения жилья, в жилищных сертификатах для военнослужащих, уволенных в запас, и других социально слабо защищенных слоев населения.
Статья в формате PDF
173 KB...
23 03 2023 11:50:19
Статья в формате PDF
271 KB...
22 03 2023 12:15:40
Статья в формате PDF
111 KB...
20 03 2023 23:31:59
Статья в формате PDF
119 KB...
18 03 2023 15:25:17
Статья в формате PDF
121 KB...
17 03 2023 21:15:53
Статья в формате PDF
132 KB...
16 03 2023 9:17:13
Статья в формате PDF
143 KB...
15 03 2023 15:43:48
Статья в формате PDF
206 KB...
14 03 2023 2:56:50
Статья в формате PDF
244 KB...
13 03 2023 21:13:26
Статья в формате PDF
121 KB...
12 03 2023 20:48:14
Статья в формате PDF
263 KB...
11 03 2023 17:36:46
Статья в формате PDF
110 KB...
10 03 2023 14:40:35
Статья в формате PDF
116 KB...
09 03 2023 0:52:44
Статья в формате PDF
305 KB...
08 03 2023 4:24:56
Статья в формате PDF
109 KB...
07 03 2023 14:37:44
Статья в формате PDF
124 KB...
05 03 2023 19:26:29
Статья в формате PDF
291 KB...
04 03 2023 18:24:26
Статья в формате PDF
113 KB...
03 03 2023 18:26:59
Статья в формате PDF
369 KB...
02 03 2023 22:39:36
Статья в формате PDF
108 KB...
01 03 2023 1:55:37
Статья в формате PDF
104 KB...
28 02 2023 6:12:13
Статья в формате PDF
290 KB...
27 02 2023 11:23:54
Статья в формате PDF
119 KB...
26 02 2023 12:37:52
Статья в формате PDF
117 KB...
25 02 2023 23:37:13
Статья в формате PDF
182 KB...
24 02 2023 3:37:20
Адаптация организма к гипоксии существенно повышает возможности животных сохранять функциональный статус в гипоксических условиях. Исследования метаболизма моноаминов в разных отделах мозга выявили функционально зависимый хаpaктер сдвигов. При этом уровень активности моноаминергических систем может быть фактором, лимитирующим реализацию адаптивных возможностей организма.
...
23 02 2023 18:17:16
Статья в формате PDF
157 KB...
22 02 2023 18:31:51
Статья в формате PDF
447 KB...
21 02 2023 5:15:13
Статья в формате PDF
129 KB...
20 02 2023 19:50:55
Статья в формате PDF
109 KB...
19 02 2023 17:28:39
Статья в формате PDF
242 KB...
17 02 2023 21:42:37
Статья в формате PDF
117 KB...
16 02 2023 12:19:29
Статья в формате PDF
245 KB...
15 02 2023 18:30:40
Статья в формате PDF
116 KB...
14 02 2023 17:33:39
Статья в формате PDF
112 KB...
13 02 2023 23:33:47
Возникшее при низкодозовом радиационном воздействии повышение уровня ТТГ, снижение уровня тиреоидных гормонов, истощение симпатической импульсации и вегетативный дисбаланс, свидетельствует об установившейся адрено-тиреоидной дисфункции в организме жителей молодого (21–30 лет) и пожилого возраста (61–70 лет) проживающих в районах, прилегающих к Семипалатинскому ядерному полигону.
...
12 02 2023 17:51:35
Статья в формате PDF
121 KB...
11 02 2023 5:39:58
Статья в формате PDF
221 KB...
09 02 2023 5:23:30
Статья в формате PDF
125 KB...
08 02 2023 15:44:54
07 02 2023 16:40:18
Статья в формате PDF
265 KB...
06 02 2023 6:15:36
На примере самозарастания песчаных карьеров Ленобласти рассматривается гипотеза преимущественного поселения растений-колонистов в «safe sites» – микроместообитаниях, наиболее благоприятных для растений.
...
05 02 2023 8:37:46
Статья в формате PDF
243 KB...
04 02 2023 15:22:55
Статья в формате PDF
251 KB...
03 02 2023 20:19:35
Статья в формате PDF
140 KB...
02 02 2023 16:54:49
Еще:
Поддержать себя -1 :: Поддержать себя -2 :: Поддержать себя -3 :: Поддержать себя -4 :: Поддержать себя -5 :: Поддержать себя -6 :: Поддержать себя -7 :: Поддержать себя -8 :: Поддержать себя -9 :: Поддержать себя -10 :: Поддержать себя -11 :: Поддержать себя -12 :: Поддержать себя -13 :: Поддержать себя -14 :: Поддержать себя -15 :: Поддержать себя -16 :: Поддержать себя -17 :: Поддержать себя -18 :: Поддержать себя -19 :: Поддержать себя -20 :: Поддержать себя -21 :: Поддержать себя -22 :: Поддержать себя -23 :: Поддержать себя -24 :: Поддержать себя -25 :: Поддержать себя -26 :: Поддержать себя -27 :: Поддержать себя -28 :: Поддержать себя -29 :: Поддержать себя -30 :: Поддержать себя -31 :: Поддержать себя -32 :: Поддержать себя -33 :: Поддержать себя -34 :: Поддержать себя -35 :: Поддержать себя -36 :: Поддержать себя -37 :: Поддержать себя -38 ::