МОДЕЛЬ ОПТИМИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОРТФЕЛЯ С УЧЕТОМ РИСКОВ

Авторы
Файлы

Калинина Н.Ф. Кораблева Н.М. Статья в формате PDF 113 KB

В некоторых регионах России в переходном к рыночным отношениям периоде, средства частных инвесторов, финансово-кредитных учреждений, других коммерческих структур, сбережения населения в значительной степени компенсировали падение объемов государственных инвестиций - традиционных источников финансирования в воспроизводство жилищного фонда. Поэтому строительный комплекс, в частности, жилищное строительство, в течение долгого времени остается едва ли не наиболее успешно функционирующей и развивающей отраслью экономики.

В процессе нашего исследования, последние 5 лет хаpaктеризуются «затовариванием» готовой продукции - об этом свидетельствует порой значительное количество нереализованного жилья (по статистическим данным порядка 1,3 млн. кв. м. жилья). Факторы, объясняющие возникновение указанных дисбалансов, следующие:

падение платежеспособного спроса населения и близкий к состоянию насыщения спрос высокодоходных слоев населения;
высокая стоимость коммерческих продаж на первичном рынке нового жилья;
соответствие структуры предложения жилья и его размещение;
наличие конкурентного предложения жилья на вторичном рынке;
отсутствие развитой системы ипотечного жилищного кредитования;
отсутствие накопительной системы стройсбережений.

По нашему мнению, в сложившихся условиях функционирования рынка жилья, снижения его доходности для предотвращения оттока капитала инвесторов с рынка второй, третий и пятый факторы, перечисленные выше, выдвигаются на первый план.

В результате нашего исследования мы выдвигаем следующее предположение, что для своевременного преодоления негативной тенденции превышения предложения над платежеспособным спросом в жилищно-строительной программе первоочередными задачами представляются:

внедрение системы ипотечного кредитования на приобретение и строительства жилья, что существенно повлияет на рост доступности предлагаемого жилья;
диверсификация строительного производства, предложение разнообразного по стоимости и потребительским качествам жилья, его оптимальное размещение, что повысит сбалансированность между платежеспособным спросом и предложением.

В условиях изменения требований к строительному производству и внедрения ипотечного кредитования актуальной становится задача оптимизации портфеля инвестора жилищного сектора, его диверсификации с целью минимизации рисков, связанных с достижением определенного уровня доходности.

Для решения поставленной задачи нами предлагается модель оптимального распределения капитала инвестора жилищного строительства. Инвестор, располагающий определенной суммой средств, может их вкладывать в жилищное строительство, причем в портфельной форме: (как правило, представлены пакетами акций, на которые приходятся менее 10% собственного капитала фирмы, а также облигациями и другими ценными бумагами), для последующей реализации в форме ипотечного кредитования потенциальных потребителей.

В предлагаемой модели классификация типов жилья осуществляется по двум признакам: сериям жилых домов и местам их размещения. Если серии обозначить через , а возможные места их размещения - через , тогда каждый жилой дом хаpaктеризуется парой ( ). Положим, что для коммерческой продажи могут быть предложены дома всех типов , где , , где, общая площадь должна быть ограничена, а значит и выбор серий домов ограничен предельной стоимостью, выше которой жилье приобретается на рынке без кредитования. Обозначим через R_i случайную величину, хаpaктеризующую эффективность единицы вложений в i- й тип жилья. В качестве критерия эффективности можно принять доход или прибыль, а R_0j- эффективность вложений в рамках ипотечного кредитования в j- й тип жилья разных модификаций, , . Обозначим через Y_i долю вложений инвестора в i- й тип домов для коммерческой продажи, ( ), а через Y_0j- долю вложений в j- й тип домов в рамках ипотечного кредитования, .

Эффективность портфеля инвестора в жилищном секторе является случайной величиной, обозначаемой R_p и определяемой как сумма ипотечных кредитований элитных типов жилья и суммой вложенных инвестиций во все типы:

. (1)

Ожидаемая эффективность портфеля определяется как математическое ожидание суммы ипотечного кредитования и суммой вложенных инвестиций:

. (2)

Вложения инвестора в рамках системы ипотечного кредитования можно рассматривать в целом как без рисковые и имеющие стабильную и гарантированную доходность для этого типа жилья, где доля без рисковых вложений в строительство жилья с ипотечным кредитованием с гарантированной доходностью, которая одинакова для всех , т.е.

для всех . (3)

В этом случае ожидаемая эффективность портфеля инвестора r_p примет вид:

, (4)

где , (5) обозначает долю бездисковых вложений в строительство жилья с ипотечным кредитованием и гарантированной доходностью, определяемой процентной ставкой и условиями предоставления ипотечного кредита. Очевидно, что . (6)

Безусловно, рисковыми для инвестора являются вложения в жилье типа i, предназначенные для коммерческой реализации по рыночным ценам со средней доходностью r_i , , Постоянство дохода от вложений r₀ риск портфеля инвестора можно оценить, как принято в статистических методах финансового анализа, дисперсией случайной эффективности портфеля R_p. Учитывая формулы (3), (4), (5), используя свойства дисперсии, получим:

, (7)

где V_ij- ковариация случайных величин R_i и R_j.

Анализ ценовой динамики на рынке жилья показывает, что инвестор жилищного сектора сталкивается с тенденцией снижения доходности вложений и возрастания рисков, связанных с динамикой спроса и конкуренции со стороны вторичного рынка. Поэтому инвестору необходимо осуществлять выбор между эффективностью и рисками, при этом использовать уже разработанные подходы необходимо с осторожностью, адаптируя их к специфике рынка жилья и к особенностям поведения его участников, т.к современный рынок жилья имеет специфические хаpaктеристики своего становления, функционирования и развития, обусловленные сильной дифференциацией доходов населения и значительной потребностью в социальном жилье, субсидиях для приобретения жилья, в жилищных сертификатах для военнослужащих, уволенных в запас, и других социально слабо защищенных слоев населения.

Исследование процесса размола древесноволокнистой массы на промышленных установках при производстве древесноволокнистых плит

Статья в формате PDF 128 KB...

05 07 2022 7:14:49

ГИПОТЕНЗИВНОЕ ВЛИЯНИЕ ЭНДОНАЗАЛЬНОГО ВВЕДЕНИЯ ПЕПТИДНЫХ БИОРЕГУЛЯТОРОВ В КОМПЛЕКСНОЙ ТЕРАПИИ ПЕРВИЧНОЙ ОТКРЫТОУГОЛЬНОЙ ГЛАУКОМЫ И РИНОСИНУСИТОВ

Статья в формате PDF 272 KB...

04 07 2022 10:14:13

Методологические проблемы изучения современного развития экологической культуры народов Северного Кавказа

Статья в формате PDF 135 KB...

03 07 2022 1:17:56

ЕРЁМЕНКО АЛЕКСАНДР ИВАНОВИЧ

Статья в формате PDF 554 KB...

02 07 2022 23:13:32

ФОРМА И ТОПОГРАФИЯ СЛЕПОЙ КИШКИ У МОРСКОЙ СВИНКИ

Слепая кишка морской свинки имеет форму витка толстой спирали и большие относительные размеры, занимает большую часть каудальной половины брюшной полости, охвачена первой петлей восходящей ободочной кишки. Она сжимает слепую кишку, которая образует складки. ...

01 07 2022 15:23:55

ВАРИАБЕЛЬНОСТЬ РИТМА СЕРДЦА У БОЛЬНЫХ ЯЗВЕННОЙ БОЛЕЗНЬЮ

Статья в формате PDF 263 KB...

30 06 2022 17:54:41

БЕЗОТХОДНАЯ ТЕХНОЛОГИЯ ОБЕССОЛИВАНИЯ СТОЧНЫХ ВОД ВОДОПОДГОТОВИТЕЛЬНОЙ УСТАНОВКИ ТЭЦ

Статья в формате PDF 309 KB...

29 06 2022 2:48:39

ПРОИЗВОДСТВО ОСНОВНЫХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПРОДУКТОВ НА НЕКОТОРЫХ ТЕРРИТОРИЯХ НЕЧЕРНОЗЁМНОЙ ЗОНЫ РОССИИ В СРАВНЕНИИ С БРЯНСКОЙ ОБЛАСТЬЮ

Статья в формате PDF 296 KB...

28 06 2022 14:26:49

ИСТОРИЯ ИЗУЧЕНИЯ ФЛОРЫ В ОКРЕСТНОСТЯХ Г. КАДНИКОВ

Статья в формате PDF 100 KB...

27 06 2022 17:18:48

Проблемы комплексной терапии нейрогенных дисфункций мочевыводящих путей у детей

Статья в формате PDF 104 KB...

26 06 2022 3:28:45

К ВОПРОСУ УСТОЙЧИВОГО ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ ГОРОДСКОЙ РЕКРЕАЦИИ

Статья в формате PDF 284 KB...

25 06 2022 9:37:41

ОЦЕНКА РОСТА ДЕЛОВЫХ КАЧЕСТВ СПЕЦИАЛИСТОВ

Статья в формате PDF 84 KB...

24 06 2022 12:33:42

НАРУШЕНИЯ ЦЕНТРАЛЬНОЙ НЕРВНОЙ СИСТЕМЫ И ОРГАНОВ ЧУВСТВ СРЕДИ ПОПУЛЯЦИИ ШИРВАНСКОЙ ЗОНЫ АЗЕРБАЙДЖАНА

Среди населения Ширванской зоны Азербайджана проведены медико-генетические исследования по выявлению нарушений ЦНС и органов чувств, установлены типы наследования патологий. Среди 119 больных с 14 наследственными и врожденными заболеваниями 71,43 % приходится на моногенные патологии с аутосомно-рецессивным типом наследования, что объясняется кровнородственными бpaками среди родителей пробандов. ...

23 06 2022 0:54:56

МОНИТОРИНГ ТЕХНОГЕННОГО ЗАГРЯЗНЕНИЯ АТМОСФЕРЫ В г. БРАТСКЕ

Статья в формате PDF 196 KB...

22 06 2022 6:10:32

Районирование детской инвалидности по классу врожденных пороков развития в сельской местности Астpaxaнской области

Статья в формате PDF 116 KB...

21 06 2022 10:49:39

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЛАССОВ ПОЛЕОТОЛЕРАНТНОСТИ ЭПИФИТНЫХ ЛИШАЙНИКОВ СУРГУТСКОГО РАЙОНА

Статья в формате PDF 137 KB...

20 06 2022 23:47:33

ИССЛЕДОВАНИЕ РЕОЛОГИЧЕСКИХ СВОЙСТВ ЛЕКАРСТВЕННЫХ ФОРМ МЕЛОКСИКАМА ДЛЯ НАРУЖНОГО ПРИМЕНЕНИЯ

При выборе рациональной технологии изготовления и оптимизации составов мазей и гелей с нестероидным противовоспалительным средством – мелоксикамом (МК) важно изучение реологических свойств данных лекарственных форм (ЛФ). Статья посвящена изучению реологических свойств мазей и гелей МК. Исследования, проведенные авторами, позволили определить факторы, влияющие на реологические свойства изучаемых ЛФ МК и охаpaктеризовать исследуемые образцы мазей и гелей МК, как структурированные дисперсные системы. ...