ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУЩНОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА) КАК ПРАВОВОГО ЯВЛЕНИЯ

1

• Авторы
• Файлы

Шлюндт Н.Ю. Статья в формате PDF 145 KB

На сегодняшний день, договор аренды (имущественного найма) в деловой сфере выступает в виде социального взаимодействия, которое формируется на добровольно-согласительной основе. Необходимо учитывать, что в условиях рыночного развития государство не является главной и единственной организацией, ответственной за обеспечение порядка. Поскольку значительно возрастает роль юридических и физических лиц, упорядочивающих в обществе деловые отношения договорным путем, который является наиболее удобным средством социального регулирования.

В научном познании и использование того или иного определения понятия является ступенью проникновения в сущность явления. Именно поэтому особое внимание следует уделить определению понятия договора вообще и договора аренды (имущественного найма), в частности.

Договор традиционно рассматривался в рамках теории правоотношений и юридических фактов, такими учеными как М.М. Агарков[1], О.С. Иоффе[2]. Общим местом стало определение договоров "как вида юридических фактов - правомерных действий субъектов права, совершаемых с намерением установить конкретные правоотношения"[3].

Однако, высказывались мнения, что значение договора не ограничивается рамками "правомерного деяния, оформляющего правоотношение". Так К. Сперанская исходила из того, что "договор является организатором и хранителем всех вообще юридических cнoшeний, а, следовательно, и общеправовой формой"[4]. С.Ф. Кечекьян писал: "Совершенно несомненно, что договоры в ряде случаев не только создают определенные правоотношения, но и порождают нормы права, т.е. выступают как источники права"[5]. Аналогичные взгляды высказывал Н.Г. Александров: "Во всяком случае, представляется, бесспopно, неправильным ограничивать в теории государства и права рассмотрение договора плоскостью только юридических фактов и упускать договор хотя бы при выяснении проблемы источников права..."[6]. Верная позиция сформулирована Р.О. Халфиной: "Являясь основанием возникновения, изменения или прекращения правоотношений, договор определяет и содержание этих правоотношений... Договор ... непосредственно регулирует поведение сторон...", кроме того, автор полагает, что в понятие договора помимо согласования воли двух или нескольких лиц "должны быть включены их взаимные гражданские права и обязанности"[7]. Тогда, договор аренды (имущественного найма) - это взаимосогласованные, объективированные во вне, юридически значимые действия арендатора и арендодателя, направленные на достижение правового результата, удовлетворяющие интересы сторон.

Заметим, что правовой результат, являясь необходимым элементом договора аренды, опосредуется предполагаемым обязательным исполнением условий контрагентами соглашения. Данный аспект затрагивает и А.Д. Корецкий в своем определении юридического договора. По его мнению "Юридический договор - объективированные, свободносогласованные, юридически значимые, дозволяемые и охраняемые законодательством намерения нескольких лиц совершить в отношении друг друга юридические либо фактические действия реализации своих интересов"[8].

Несомненно, тезис А.Д. Корецкого о последствиях договора "юридических либо фактических действиях" активизирует вопрос о правовом результате договорного акта.

В связи с этим, обращая внимание на понятие договора аренды как соглашения, обратим внимание на то, что права и обязанности арендодателя и арендатора по своей природе не одинаковы, а по этому они должны быть взаимосвязанными, взаимообусловленными, дабы достичь определенный правовой результат.

Этого не отрицает и М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, но считают, что здесь нужно говорить уже не о сделке-договоре, а о договоре-правоотношении[9].

А в чем причина? Проблематику данного вопроса проследим на примере договора аренды, которая заключается в исследовании его состава. Речь идет об условиях, которые являются необходимым элементом договора аренды (имущественного найма). Актуальность данной проблемы очевидна. При определении понятия договорных условий в юридической литературе обычно указывается на то, что это пункты договора, представляющие собой способ фиксации взаимных прав и обязанностей его сторон[10]. Но данное определение не выражает функциональную значимость договора аренды. Не выявляет значение аренды-сделки как факта возникновения, изменения, прекращения правоотношений. Между тем именно условия договора аренды являются неотвратимым правилом поведения для участников и сторон договора.

Необходимо обратить внимание на существование двух способов формулирования арендодателем и арендатором правила их поведения: выработка собственного варианта правила либо принятие варианта, предложенного законодателем в диспозитивной правовой норме. Что касается императивных норм, то они, по замечанию В.В. Витрянского "устанавливают правила, которые должны соблюдаться участниками имущественного оборота, и находятся за рамками понятия "договор"[11]. Таким образом, определял состав условий договора аренды: волевой акт участников гражданского оборота, определенное правило поведения индивидуального хаpaктера, обязательное только для его сторон, правило поведения, формулированное сторонами, касательно возникновения, изменения или прекращения правоотношения, установленная законодательством форма, мы выделяем существенные условия договора аренды, закрепленные в п. 1 ст. 432 ГК РФ.

При этом, в частности, Л. Андреева качестве критерия выделения существенных условий указывает их необходимость и достаточность для признания договора (существующим)[12].

При решении вопроса о составе договора аренды с методологической точки зрения необходимо обратить внимание то обстоятельство, что когда речь идет об условиях договора, то мы имеем в виду аренду как сделку, а не правоотношение и не устный или письменный либо нотариально (регистрационно) оформленный текст, поскольку договорные условия - это соглашение, закрепляющее правило поведения сторон, имеющее установленное законодательством форму, находящееся в области возникновения, изменения или прекращения договорных обязательств. Но указанные хаpaктеристики взаимосвязаны.

Применительно к исследуемой проблеме данный факт проявляется, прежде всего, в то, что состав условий аренды-сделки определяет существо аренды-правоотношения и в той или иной мере закрепляется в аренде-тексте.

М.М. Агарков, в этой связи отметил, что "основание возникновения обязательств является необходимым индивидуализирующим моментом каждого данного обязательства ... определяет его хаpaктер"[13].

Поэтому взаимосвязь аренды-сделки и аренды правоотношения проявляется в следующем. Для того, чтобы решить, какие условия договора законодатель относит к числу существенных, необходимо обратиться к этимологическому значению термина "существенный". Представляется, что основное значение указанного термина применительно к условиям аренды-сделки в том, что под существенностью этого условия понимается его участие в формировании существа данного договорного обязательства. Кроме того, "существенный" значит свидетельствующий о существовании.

Таким образом, существенность договорного условия оказывает влияние одновременно как на существование аренды-сделки, так и на сущность возникающего из такого договора арендного правоотношения.

Существовавший в римском праве взгляд на договоры (contractus) позволял рассматривать их с трех точек зрения: "как основание возникновения правоотношения, как само правоотношение, возникшее из этого основания, и, наконец, как форму, которую соответствующее правоотношение принимает", то есть имело место многогранное понятие договора.[14]

Затрагивая конструктивную значимость договора аренды (имущественного найма), отметим объективную необходимость в наличии полисистемного подхода, поскольку аренда, являясь многогранным правовым явлением, выступает в качестве основания возникновения правоотношений, самим правоотношением, а также необходимой формой общественных отношений, адаптирующей объективные правовые нормы, применительно к конкретным субъектам правоотношений. Более того, теоретическая ценность заключается в необходимости разграничения указанных форм аренды. По данному поводу О.А. Красавчиков, высказывал положение, что "... в науке права при употрeблении термина "договором" смешиваются два разных понятия: договора как юридического факта и как формы существования правоотношения... не вызывает сомнения, что подобное разночтение одного и того же термина не может не привести к различным недоразумениям и затруднениям теоретического и пpaктического порядка"[15].

Сегодня значение договора аренды (имущественного найма) трудно переоценить, так как посредством договора аренды выявляется направление предпринимательской деятельности. Договор аренды позволяет определить объем прав и обязанностей сторон, а также порядок их осуществления и исполнения, "учесть специфику взаимоотношений участников"[16]. Достаточно весома роль условий договора аренды в определении сущности данного института как правого явления.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Агарков М.М. Обязательства по советскому гражданскому праву. // Ученые труды. ВИЮН. 1940. Вып.3. С.108.
2. Иоффе О.С. Правоотношения по советскому гражданскому праву. М., 1949. С.119-134.
3. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общие учения об обязательстве. М., 1950. С.95.
4. Сперанская К. Об административном договоре. // ВВС СССР. 1928. № 3. С.18.
5. Кечекьян С.Ф. О понятии источника права. // Ученые записки МГУ. 1946. Вып.116. Труды юридического факультета. Кн. вторая. С.25.
6. Александров Н.Г. К вопросу о роли договора в правовом регулировании общественных отношений. М., 1969. С.61.
7. Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском гражданском праве. М., 1954. С.106.
8. Корецкий А.Д. Договор в механизме правового регулирования: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук.- Ростов н/Д, 1999. С.15-16.
9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. первая. Общие положения. М., 1997. С.17.
10. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 295.
11. Витрянский В.В. Существенные условия договора. // Хозяйство и право. 1998. № 7. С.12.
12. Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продиктованные теорией и пpaктикой. // Хозяйство и право. 2000. № 12. С.89-96.
13. Агарков М.М. Указ. соч. С.50.
14. Дернбург Г. Пандекты. Обязательственное право. М., 1900. С.18.
15. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1950. С.117.
16. Кабалкин А.Ю. Договор. Юридическая энциклопедия. / Отв. ред. Б.Н. Топopнин. М., 2001. С.113.

---