Метод интегральной оценки качества имущественных объектов в за-дачах управления недвижимостью

Авторы
Файлы

Котляр Л.В. Фасхиев Х.А. Статья в формате PDF 109 KB

Одним из основных условий успешного функционирования рыночной экономики является развитие рынка недвижимости, а для его изучения и анализа необходимо, как отмечено в [1], наличие государственной системы “которая бы… обеспечивала эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимого имущества.” При этом, определяющую роль играют методы ценовой и качественной оценки недвижимости.

В данной работе предлагается новый метод интегральной оценки качества различных видов недвижимости, основанный на результатах работы [2]. Теория оценки имущества содержит огромное множество методов оценки, основанных на различных принципах: метод сравнения рыночных продаж, капитализации дохода и др. Основным компонентом в процессе управления имущества является его оценка с точки зрения рыночной стоимости и качественных хаpaктеристик, не поддающихся, вообще говоря, ценовой оценке. Каждый из существующих методов оценки является многопараметрической задачей, включающей более или менее объективные и чисто субъективные факторы. При этом, даже разбивая имущественные объекты на классы по типу недвижимости, целям оценки и другим однородным признакам, в существующих методах трудно построить интегральный критерий качества объекта, выраженный в числовой форме.

В работе [2] предлагается определять интегральный коэффициент качества сравниваемых объектов с помощью, так называемого авторами, метода “профилей”.

Для применения метода необходимо разделить недвижимость на классы по способу предполагаемого использования (офисная, складская, жилая, производственная и т.п.), выбрать значимые, с точки зрения рынка и потребителя, основные показатели качества Хк (k=1,n¯¯) объектов недвижимости, причем количество этих показателей „n” не ограниченно. Для получения адекватного влияния каждого показателя на интегральную оценку необходимо по каждому показателю провести нормировку, основанную на реально существующих на данный момент значениях параметра из рассматриваемого класса объектов недвижимости, т.е. задать X_k^min и X_k^max . Таким образом, для нормированных параметров значения X_k^¯ € [0,1]

При этом, для многих показателей нижний предел X_k^min<0, так как при нулевом значении X_k^min объект оценки не может существовать (например, балансовая стоимость, площадь (здания, сооружения) и т.п.).

По полученным нормированным значениям параметров, строится график - “план качеств”, где по оси абсцисс откладываются нормированные значения параметров, а по оси ординат шкала делится на равные части, шириной h, соответствующие выбранному числу „n” параметров. Для каждого объекта недвижимости определяется площадь (интеграл) полученного “плана качеств” S_n, которая и будет хаpaктеризовать интегральное качество рассматриваемого объекта. Значение коэффициента качества K_n оцениваемого объекта недвижимости определяется формулой . Для сравнительной оценки “план качеств” аналогов строится на том же оценочном поле.

Предлагаемый метод позволяет свести к минимуму субъективный фактор при оценке недвижимости, т.к. большинство показателей качества объектов недвижимости выражаются количественно и могут быть измерены с достаточно высокой точностью. Однако, полностью избежать субъективизм при такой оценке невозможно. Он выражается в выборе оценочных параметров, что не очень существенно, так как их количество и выбор легко меняется в зависимости от целей задачи. Субъективизм присутствует также в нормировке показателей, которая должна учитывать полное изменение параметра в данное время (или на определенный будущий период времени), на выбранном сегменте рынка, особенности региона и т.п. Влияние субъективной ошибки в определении X_k^min, X_k^max уменьшается, именно, благодаря нормировке. Метод позволяет разноразмерные показатели качества объединить в один безразмерный количественный показатель.

При оценке качества имущества, можно сгруппировать показатели объекта по хаpaктерным требованиям, свойствам, нормативно-правовым, экономическим и другим направлениям и по каждой группе произвести комплексную оценку объекта. На основании предложенной методики разработана база данных, позволяющая проводить оценку имущественных объектов в процессе управления недвижимостью.

Экономика и управление недвижимостью./ Под редакцией П.Г. Грабового. - М.: Изд. Ассоциация строительных вузов, 1999 – 567 c.
Костин И.М., Фасхиев Х.А. Технико- экономическая оценка грузовых автомобилей при разработке. - Наб. Челны: Изд. КамПИ, 2002 - 480 с.

СТОИТ ЛИ ИЗУЧАТЬ ГЕОМЕТРИЮ С ПЯТОГО КЛАССА?

Статья в формате PDF 250 KB...

17 04 2024 2:27:21

ПОЛИТИКА ДИСКРЕДИТАЦИИ РУССКОЙ ПРАВОСЛАВНОЙ ЦЕРКВИ В СОВЕТСКОЙ ПЕРИОДИЧЕСКОЙ ПЕЧАТИ В ГОДЫ ГРАЖДАНСКОЙ ВОЙНЫ В ВОСТОЧНОЙ СИБИРИ

Статья в формате PDF 141 KB...

16 04 2024 9:33:43

ДЕМОГРАФИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ – КАК ОДНА ИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПРОБЛЕМ РОССИЙСКОГО ОБЩЕСТВА

Статья в формате PDF 150 KB...

15 04 2024 1:25:27

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ КОРРЕЛЯЦИИ ПРИ АНАЛИЗЕ ИЗМЕНЕНИЙ НЕКОТОРЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ИММУНИТЕТА У БОЛЬНЫХ ОСТРЫМ ГНОЙНЫМ ХОЛАНГИТОМ

Статья в формате PDF 125 KB...

14 04 2024 19:56:44

ГАНСБУРГСКИЙ АНДРЕЙ НИКОЛАЕВИЧ

Статья в формате PDF 77 KB...

13 04 2024 15:40:41

ПАПУЛОВ ЮРИЙ ГРИГОРЬЕВИЧ

Статья в формате PDF 308 KB...

12 04 2024 6:37:27

ОПЕРАТИВНАЯ ТИФЛОГРАФИКА – НОВЫЙ ПЕРСПЕКТИВНЫЙ ИНСТРУМЕНТ КОРРЕКЦИОННО-ПЕДАГОГИЧЕСКОЙ ПРАКТИКИ

Статья в формате PDF 111 KB...

11 04 2024 10:35:35

МЕТОДЫ И СРЕДСТВА КРИПТОГРАФИЧЕСКОЙ ЗАЩИТЫ ИНФОРМАЦИИ

Статья в формате PDF 83 KB...

10 04 2024 9:48:31

МЕТОД ВОССТАНОВЛЕНИЯ ПРОСТРАНСТВЕННОГО ЗРЕНИЯ У ДЕТЕЙ

Статья в формате PDF 157 KB...

09 04 2024 16:18:52

О КАЧЕСТВЕ ПРЕПОДАВАНИЯ МАТЕМАТИКИ УЧАЩЕЙСЯ МОЛОДЕЖИ

Статья в формате PDF 119 KB...

08 04 2024 22:24:59

МАРКЕРЫ ВОСПАЛЕНИЯ  И ПОКАЗАТЕЛИ ЭЛАСТИЧНОСТИ СОСУДИСТОЙ СТЕНКИ У БОЛЬНЫХ СТАБИЛЬНОЙ СТЕНОКАРДИЕЙ НАПРяЖЕНИЯ II – III ФК

Статья в формате PDF 240 KB...

07 04 2024 15:10:48

ЧЕРНОСЛИВ В ПРОИЗВОДСТВЕ СЫРОКОПЧЕНЫХ КОЛБАС

Статья в формате PDF 244 KB...

06 04 2024 3:46:26

АВТОМАТИЗИРОВАННЫЙ МОДУЛЬ ДИРЕКТИВНОЙ ЦВЕТОСТИМУЛЯЦИИ В СТРУКТУРЕ СЕТЕВОЙ ИНТЕГРИРОВАННОЙ СИСТЕМЫ МОДИФИКАЦИИ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО СОСТОЯНИЯ ЧЕЛОВЕКА

Статья в формате PDF 124 KB...

05 04 2024 17:18:42

УПРАВЛЕНИЕ ПЕРСОНАЛОМ НА ПРИМЕРЕ СИБИРСКОГО ХИМИЧЕСКОГО КОМБИНАТА

Статья в формате PDF 117 KB...

04 04 2024 21:26:11

К ВОПРОСУ О ПРОБЛЕМАХ СОЦИАЛЬНО-ГИГИЕНИЧЕСКОГО МОНИТОРИНГА ЗДОРОВЬЯ ИНТЕРНОВ

Статья в формате PDF 114 KB...

03 04 2024 18:59:51

КУРАТОРУ СТУДЕНЧЕСКОЙ ГРУППЫ: ОТ ТЕОРИИ К ПРАКТИКЕ (учебное пособие)

Статья в формате PDF 107 KB...

02 04 2024 18:52:43

К ВОПРОСУ О БИОЛОГИЧЕСКОМ РАЗНООБРАЗИИ ЭКОСИСТЕМ СЕВЕРО-ВОСТОКА КУЗБАССА

Статья в формате PDF 125 KB...

01 04 2024 2:33:11

ФАРМАКОДИНАМИЧЕСКОЕ ДЕЙСТВИЕ ПОЛУСИНТЕТИЧЕСКИХ МАКРОЛИДОВ НА СОСТОЯНИЕ АНТИИНФЕКЦИОННОЙ ЗАЩИТЫ ПРИ ОСТРОМ ПАНКРЕАТИТЕ

Статья в формате PDF 105 KB...

31 03 2024 6:11:15

ОПТИМИЗАЦИЯ РЕЖИМОВ ШТАМПОВКИ С ЦЕЛЬЮ ПОВЫШЕНИЯ КОРРОЗИОННОЙ ДОЛГОВЕЧНОСТИ МЕТАЛЛОИЗДЕЛИЙ

Статья в формате PDF 129 KB...

30 03 2024 13:24:23

ОСОБЕННОСТИ МЕТОДА ИЗМЕРЕНИЯ ПОВЕРХНОСТНОГО НАТЯЖЕНИЯ КРОВИ ЖЕРЕБЦОВ

Новым методом в диагностике болезней и оценке физиолого-биохимического статуса организма животных является определение динамического поверхностного натяжения (ПН) сыворотки крови. У лошадей разного пола, возраста и породы ПН имеет ряд особенностей. Установлено, что у жеребцов разных пород наблюдаются отличия в изменениях ПН сыворотки крови с возрастом, наиболее выраженные в возрасте 7–8 лет. Наиболее специфичным показателем породы и возраста является угол наклона начального и конечного участка тензиограммы, что может быть использовано в пpaктике в качестве экспресс-контроля возраста и породы лошадей по пробам крови. При проведения измерений были получены высокие значения ПН при малых временах существования поверхности для некоторых групп животных, что может быть связано с особым соотношением компонентов (белки, липиды, соли и др.) в сыворотке крови. ...

29 03 2024 10:49:43

ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ СРЕДНЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Статья в формате PDF 101 KB...

28 03 2024 9:27:27

ВЛИЯНИЕ ОДИНОЧНЫХ ИМПУЛЬСОВ ПОЛЯ МАГНИТНОГО ВЕКТОРНОГО ПОТЕНЦИАЛА НА РАННЮЮ СТАДИЮ РАЗВИТИЯ РАСТЕНИЙ

Статья в формате PDF 128 KB...

27 03 2024 10:52:28

ОСНОВЫ АЛГОРИТМИЗАЦИИ И ПРОГРАММИРОВАНИЯ ДЛЯ АВТОМАТИЗИРОВАННОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ МЕЖДИСЦИПЛИНАРНЫХ ЗАДАЧ (учебное пособие)

Статья в формате PDF 98 KB...

26 03 2024 10:29:46

ПЕРСПЕКТИВЫ ДИАГНОСТИКИ И ПРОФИЛАКТИКИ ОПУХОЛЕЙ ЯИЧНИКОВ

Предложен арсенал эмбриональных белков – потенциальных маркеров опухолей яичников. Испытано более десятка новых эмбриональных белков, но строго специфичного белка для диагностики опухолей яичников не обнаружено; наиболее перспективным маркером остается СОВА-1. Достойное внимание уделено особенностям эволюции и механизму раннего распространения опухолевого процесса. Обсуждается роль беременности – как средства профилактики опухолевого заболевания яичников. В работе предпринята попытка осмыслить истоки и логику заболевания. ...