Метод интегральной оценки качества имущественных объектов в за-дачах управления недвижимостью
Одним из основных условий успешного функционирования рыночной экономики является развитие рынка недвижимости, а для его изучения и анализа необходимо, как отмечено в [1], наличие государственной системы “которая бы… обеспечивала эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимого имущества.” При этом, определяющую роль играют методы ценовой и качественной оценки недвижимости.
В данной работе предлагается новый метод интегральной оценки качества различных видов недвижимости, основанный на результатах работы [2]. Теория оценки имущества содержит огромное множество методов оценки, основанных на различных принципах: метод сравнения рыночных продаж, капитализации дохода и др. Основным компонентом в процессе управления имущества является его оценка с точки зрения рыночной стоимости и качественных хаpaктеристик, не поддающихся, вообще говоря, ценовой оценке. Каждый из существующих методов оценки является многопараметрической задачей, включающей более или менее объективные и чисто субъективные факторы. При этом, даже разбивая имущественные объекты на классы по типу недвижимости, целям оценки и другим однородным признакам, в существующих методах трудно построить интегральный критерий качества объекта, выраженный в числовой форме.
В работе [2] предлагается определять интегральный коэффициент качества сравниваемых объектов с помощью, так называемого авторами, метода “профилей”.
Для применения метода необходимо разделить недвижимость на классы по способу предполагаемого использования (офисная, складская, жилая, производственная и т.п.), выбрать значимые, с точки зрения рынка и потребителя, основные показатели качества Хк (k=1,n¯¯) объектов недвижимости, причем количество этих показателей „n” не ограниченно. Для получения адекватного влияния каждого показателя на интегральную оценку необходимо по каждому показателю провести нормировку, основанную на реально существующих на данный момент значениях параметра из рассматриваемого класса объектов недвижимости, т.е. задать Xkmin и Xkmax . Таким образом, для нормированных параметров значения Xk¯ € [0,1]
При этом, для многих показателей нижний предел Xkmin<0, так как при нулевом значении Xkmin объект оценки не может существовать (например, балансовая стоимость, площадь (здания, сооружения) и т.п.).
По полученным нормированным значениям параметров, строится график - “план качеств”, где по оси абсцисс откладываются нормированные значения параметров, а по оси ординат шкала делится на равные части, шириной h, соответствующие выбранному числу „n” параметров. Для каждого объекта недвижимости определяется площадь (интеграл) полученного “плана качеств” Sn, которая и будет хаpaктеризовать интегральное качество рассматриваемого объекта. Значение коэффициента качества Kn оцениваемого объекта недвижимости определяется формулой . Для сравнительной оценки “план качеств” аналогов строится на том же оценочном поле.
Предлагаемый метод позволяет свести к минимуму субъективный фактор при оценке недвижимости, т.к. большинство показателей качества объектов недвижимости выражаются количественно и могут быть измерены с достаточно высокой точностью. Однако, полностью избежать субъективизм при такой оценке невозможно. Он выражается в выборе оценочных параметров, что не очень существенно, так как их количество и выбор легко меняется в зависимости от целей задачи. Субъективизм присутствует также в нормировке показателей, которая должна учитывать полное изменение параметра в данное время (или на определенный будущий период времени), на выбранном сегменте рынка, особенности региона и т.п. Влияние субъективной ошибки в определении Xkmin, Xkmax уменьшается, именно, благодаря нормировке. Метод позволяет разноразмерные показатели качества объединить в один безразмерный количественный показатель.
При оценке качества имущества, можно сгруппировать показатели объекта по хаpaктерным требованиям, свойствам, нормативно-правовым, экономическим и другим направлениям и по каждой группе произвести комплексную оценку объекта. На основании предложенной методики разработана база данных, позволяющая проводить оценку имущественных объектов в процессе управления недвижимостью.
- Экономика и управление недвижимостью./ Под редакцией П.Г. Грабового. - М.: Изд. Ассоциация строительных вузов, 1999 – 567 c.
- Костин И.М., Фасхиев Х.А. Технико- экономическая оценка грузовых автомобилей при разработке. - Наб. Челны: Изд. КамПИ, 2002 - 480 с.
Статья в формате PDF
119 KB...
16 01 2025 0:48:13
Статья в формате PDF
300 KB...
15 01 2025 1:39:53
Приводится вывод уравнений для расчета координационного числа в неупорядоченных конденсированных системах: в зернистых материалах, в композитах с твердой монодисперсной фазой, в жидких металлах и при критическом состоянии вещества. В выводах этих уравнений используется основной их топологический параметр – средняя плотность упаковки структурных элементов дискретности. Знание координационного числа элементов дискретности неупорядоченных систем необходимо для определения многих их свойств: физических, механических, реологических и др., совокупность которых вытекает из их топологических состояний: твердого, псевдотвердого, жидкого, псевдожидкого и критического.
...
14 01 2025 8:44:19
Статья в формате PDF
107 KB...
13 01 2025 15:35:59
Статья в формате PDF
285 KB...
12 01 2025 22:25:30
Статья в формате PDF
325 KB...
10 01 2025 21:52:24
Статья в формате PDF
127 KB...
09 01 2025 11:18:31
Статья в формате PDF
261 KB...
07 01 2025 8:37:43
Статья в формате PDF
1463 KB...
06 01 2025 10:45:31
Статья в формате PDF
135 KB...
05 01 2025 18:11:25
Проведен анализ результатов многолетних исследований по выявлению состава и объема видового разнообразия,расположенных в наземных экосистемах региона. Наибольшая видовая насыщенность отмечена в среднегорной части района – темнохвойных лесах, где господствует пихта кавказская (запас на исследуемых территориях – 3950 тыс.м3, сомкнутость от 0,5 до 0,9). Нижний подъярус составляют бук восточный, эндемики – дуб скальный, липа кавказская, третичные реликты: граб кавказский, тис ягодный.Геоботанические описания экосистем субальпийских лугов Лагонакского нагорья(1500 м н.у.м.) показал всего 39 видов растений, что говорит о низком видовом богатстве этого сообщества. Число видов на площади 16 м2 изменялось от 7 до 26, в среднем 14,3 вида. Проективное покрытие почвы цветковыми растениями в среднем составляет 19 %. Экосистемы субальпийских лугов хаpaктеризуются высокой относительной численностью животного населения при сравнительно небольшом количестве видов. Здесь доминирует полевка кустариниковая – 51,3 %, обычны – крот кавказский– 2,0 %, другие виды редки, но хаpaктерны – бурозубка кавказская– 6,4 %, мышовка кавказская, а вдоль ручьев – полевка Роберта – 8,2 %. Регулярное сенокошение лугов приводит к обеднению флористического состава, снижению общей высоты травостоя и как следствие, к деградации, выпадению бурозубки кавказской, крота кавказского и полевки прометеевой, численность которых падает до 1,0 %. В результате антропогенного пресса в экосистемах горных поясов, первоначальная структура растительного и животного состава изменена почти на 70 % исследуемой территории. Экосистемы, сформированные в каменных осыпях, криволесьях, парковых лесах региона хаpaктеризуются богатым видовым составом и эндемичностью (от 30 до 70 %). Наиболее эффективным способом сохранения редких видов является охрана их в местах естественного обитания на особо охраняемых территориях. Необходимо выделить эталонные участки с редкими и уязвимыми видами и контролировать с учетом их экологических особенностей (например, горные склоны Пшеха-Су и Фишт с видами – лисохвост пушистоцветковый, лютик Елены, лапчатка чудесная, овсяница кавказская, овсяница джимильская; серна,тур западнокавказский,улар кавказский).
...
04 01 2025 16:18:46
Статья в формате PDF
117 KB...
03 01 2025 9:20:16
Статья в формате PDF
153 KB...
02 01 2025 12:35:33
Статья в формате PDF 360 KB...
01 01 2025 3:26:14
Статья в формате PDF
329 KB...
31 12 2024 22:14:47
Статья в формате PDF
184 KB...
30 12 2024 19:14:53
Статья в формате PDF
505 KB...
28 12 2024 2:31:39
Статья в формате PDF
216 KB...
27 12 2024 15:48:37
Статья в формате PDF
104 KB...
26 12 2024 13:33:24
Статья в формате PDF
91 KB...
25 12 2024 18:35:58
Двенадцатиперстная кишка у морской свинки имеет полукольцевидную форму и четыре части (луковица, краниальная, нисходящая и каудальная), в отличие от человека и белой крысы, очень сильно вытянута и согнута с образованием двух V-образных петель.
...
24 12 2024 20:36:19
Статья в формате PDF
269 KB...
23 12 2024 14:36:33
Статья в формате PDF
130 KB...
22 12 2024 21:30:43
Статья в формате PDF
153 KB...
21 12 2024 19:11:24
В статье дается хаpaктеристика современного состояния жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области. Отмечаются изменения в структуре собственности на жилищный фонд, оцениваются тенденции развития основных фондов жилищно-коммунального хозяйства, состояние кадров и платежно-расчетной дисциплины в отрасли, освещается политика администрации области в части организационных преобразований системы управления жилищно-коммунальным хозяйством и обеспечения социальных гарантий для населения.
...
20 12 2024 9:30:16
Статья в формате PDF
115 KB...
19 12 2024 21:39:12
На примере самозарастания песчаных карьеров Ленобласти рассматривается гипотеза преимущественного поселения растений-колонистов в «safe sites» – микроместообитаниях, наиболее благоприятных для растений.
...
17 12 2024 2:27:17
Статья в формате PDF
117 KB...
16 12 2024 22:33:57
Статья в формате PDF
111 KB...
15 12 2024 7:28:17
Статья в формате PDF
329 KB...
14 12 2024 11:16:37
Статья в формате PDF
100 KB...
13 12 2024 16:58:42
Статья в формате PDF
115 KB...
11 12 2024 19:53:44
Статья в формате PDF
274 KB...
10 12 2024 9:13:36
В работе изучено противоболевое действие аспирина, ацетилсалицилатов кобальта и цинка в сверхмалых дозах (40·10–8, 40·10–10, 40·10–13 мг/кг). Все тестируемые соединения оказывали аналгетический эффект, наибольший – обнаружен при действии ацетилсалицилата цинка в дозе 40·10–8 мг/кг. Установлен аналгетический эффект ацетилсалицилата кобальта в сверхмалых дозах, не хаpaктерный для его терапевтической дозы (40 мг/кг). Оказалось, что ацетилсалицилаты кобальта и цинка в дозе 40·10–8 мг/кг превосходили по противоболевой эффективности аспирин в терапевтической и сверхмалых дозах.
...
09 12 2024 19:10:53
Исследовано формирование ионного состава водной фазы в системах «твердое — жидкое» применительно к технологическим суспензиям (пульпам) флотации, а также к природным водам (поверхностным водным объектам) при взаимодействии с силикатными Fe-содержащими минералами. Выявлены прострaнcтвенно-временные зависимости содержания распространенных ионов щелочных (Na+, K+) щелочно-земельных (Ca2+, Mg2+) и тяжелых (Feобщ, Сu2+) металлов, которые представляют ценность в моделировании и прогнозировании процессов миграции, химических превращений загрязнителей водных объектов.
...
08 12 2024 4:46:42
Еще:
Поддержать себя -1 :: Поддержать себя -2 :: Поддержать себя -3 :: Поддержать себя -4 :: Поддержать себя -5 :: Поддержать себя -6 :: Поддержать себя -7 :: Поддержать себя -8 :: Поддержать себя -9 :: Поддержать себя -10 :: Поддержать себя -11 :: Поддержать себя -12 :: Поддержать себя -13 :: Поддержать себя -14 :: Поддержать себя -15 :: Поддержать себя -16 :: Поддержать себя -17 :: Поддержать себя -18 :: Поддержать себя -19 :: Поддержать себя -20 :: Поддержать себя -21 :: Поддержать себя -22 :: Поддержать себя -23 :: Поддержать себя -24 :: Поддержать себя -25 :: Поддержать себя -26 :: Поддержать себя -27 :: Поддержать себя -28 :: Поддержать себя -29 :: Поддержать себя -30 :: Поддержать себя -31 :: Поддержать себя -32 :: Поддержать себя -33 :: Поддержать себя -34 :: Поддержать себя -35 :: Поддержать себя -36 :: Поддержать себя -37 :: Поддержать себя -38 ::
