ОПЫТ ПРОГНОЗИРОВАНИЯ ДИНАМИКИ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Рынок жилья имеет очень важное значение, как в социальном, так и в экономическом плане.
С одной стороны, развитие рынка жилья способствует росту благосостояния; влияет на демографические показатели; обеспечивает рост занятости и увеличение мобильности рабочей силы. С другой стороны, это способствует развитию финансовых и страховых рынков, увеличению инвестиций в городскую инфраструктуру, развитию банковской системы, росту производства стройматериалов и т.п. Поэтому вполне естественно, что современное состояние рынка жилья и перспективы его развития в последние годы привлекает внимание не только экономистов, политиков, экспертов, но и простых потребителей. Самый большой интерес, несомненно, вызывает ценовой вопрос, поскольку последние несколько лет в России наблюдался беспрецедентный рост цен на жилую недвижимость [2].
С чем же был связан опережающий рост цен именно на жилье и чем объясняется его приостановка? Следует ли ожидать, что в дальнейшем динамика цен на недвижимость будет близка к динамике цен на другие товары, или мы станем свидетелями новых резких ценовых колебаний на рынке жилья? Вопрос о динамике цен на недвижимость далеко не праздный. С одной стороны, стремительный рост цен на недвижимость делает ее все менее доступной для широких слоев населения. С другой стороны, резкое снижение цен на недвижимость оказывает деструктивное влияние на состояние экономики и способно привести к широкомасштабному кризису кредитной системы.
Поэтому весьма актуальным, на наш взгляд, является исследование динамики цен методами статистического прогнозирования, а именно построение тренд - сезонных моделей и разработка экономических прогнозов цен на жилье. Непосредственным объектом настоящего исследования послужил рынок жилья Ивановской области в период 2000-2007 гг.
Динамика средних цен на первичном и вторичном рынках жилья в период 2000-2007 гг. отражена на рис. 1.
Визуальный анализ графиков позволяет выделить три относительных этапа ценообразования:
- до середины 2005г. - линейный рост цен на первичном и вторичном рынках;
- середина 2005г. - конец 2006г. - экспоненциальный рост цен на первичном и вторичном рынках;
- начало 2007г. - падение темпов роста цен на рынках жилья или период стабилизации.
Рис. 1. Динамика средних цен на первичном и вторичном рынках жилья в период 2000-2007 гг.
Однако в силу того, что последний этап содержит только две точки временного ряда, объединим второй и третий этапы.
При исследовании динамики цен первого этапа поиск подходящего тренда по критериям максимизации значений коэффициента детерминации R2 и статистической значимости параметров привел к собственно линейной модели.
При этом рассматривались два вида тренд-сезонных моделей:
аддитивная:
,
мультипликативная:
,
где yt - уровни временного ряда;
ut - трендовая компонента;
st - сезонная компонента;
εt - случайная компонента.
В нашем случае в качестве уровней временного ряда yt выступают поквартальные данные о ценах на первичном и вторичном рынках жилья Ивановской области за 2000-2007 гг. (источником информации послужили официальные данные РОССТАТа).
Процедуру построения тренд-сезонных моделей можно описать в виде следующей последовательности шагов.
1. Оценивание сезонной составляющей с учетом хаpaктера сезонности (аддитивной или мультипликативной):
а) расчет отклонений фактических значений от уровней, рассчитанных по выделенному тренду ряда:
- для аддитивной модели,
- для мультипликативной модели.
б) для элиминирования влияния случайных факторов определяются предварительные значения сезонной составляющей как средние значения из уровней xt для одноименных кварталов;
в) корректировка первоначальных значений сезонной составляющей, вызванную тем, что суммарное воздействие сезонности на динамику предполагается нейтральным:
(i=1,2,...,4) - для аддитивной модели, где
(i=1,2,...,4) - для мультипликативной модели
2. Сезонная корректировка (десезонализация) исходных данных.
3. Расчет параметров тренда на основе временного ряда, полученного на втором шаге.
4. Моделирование динамики исходного ряда с учетом трендовой и сезонной составляющих.
5. Оценка точности и адекватности полученной модели.
6. Использование построенной модели для прогнозирования [1].
В результате выполнения перечисленных операций к рассматриваемому ряду цен была произведена оценка тренд- сезонных моделей как для первичного, так и для вторичного рынков жилья (табл. 1.)
Таблица 1. Результаты регрессионного анализа временного ряда цен на первичном и вторичном рынках жилья Ивановской области
|
Рынок |
Вид тренд-сезонной модели |
Значения сезонной компоненты st |
Оценки параметров |
sig t |
R2 |
sig F |
|
Первичный |
Аддитивная
|
49,4 |
α0 = 3348,8 |
1,28·10-15 |
|
|
|
-45,1 |
α1 = 424,177 |
6,15·10-20 |
|
|
||
|
5,3 |
|
|
0,9857 |
6,15·10-20 |
||
|
-9,7 |
|
|
|
|
||
|
Мультипликативная
|
1,003 |
α0 = 3347,5 |
1,31·10-15 |
|
|
|
|
0,994 |
α1 = 424,403 |
6,20·10-20 |
|
|
||
|
1,003 |
|
|
0,9857 |
6,20·10-20 |
||
|
1,001 |
|
|
|
|
||
|
Вторичный |
Аддитивная
|
-13,1 |
α0 = 1872,9 |
1,14·10-10 |
|
|
|
5,3 |
α1 = 404,22 |
2,94·10-19 |
|
|
||
|
-13,7 |
|
|
0,9833 |
2,94·10-19 |
||
|
21,4 |
|
|
|
|
||
|
Мультипликативная
|
1,009 |
α0 = 1868,2 |
1,08·10-10 |
|
|
|
|
0,987 |
α1 = 404,576 |
2,57·10-19 |
|
|
||
|
0,998 |
|
|
0,9836 |
2,57·10-19 |
||
|
1,005 |
|
|
|
|
При традиционном уровне значимости α=0,05 статистически значимыми являются все модели. Высокое качество данных моделей подтверждают значения коэффициента детерминации и F-значимости.
Анализ сезонных компонент динамики цен выявляет весьма существенное структурное различие между первичным и вторичным рынками жилья, вызванное факторами различной природы. Так цена жилья на первичном рынке в значительной степени определяется строительными компаниями, выполняющими те или иные строительные работы. Повышение цен на такие работы обычно приходится на начало года. Поэтому в картине сезонности можно наблюдать всплеск роста цен именно в I квартале. Резкий сезонный спад во II квартале объясняется, с одной стороны, естественным снижением активности на рынке жилья в весенне-летний период, а с другой стороны, определенной «компенсацией» завышенных цен в I квартале.
Факторы формирования цены на вторичном рынке жилья несколько иные. Здесь предложение исходит от реальных владельцев квартир и частных домов, и в этом смысле ценовая динамика на этом рынке более точно соответствует традиционным сезонным периодам депрессии (летний период) и активности (осенний период).
Общая форма мультипликативной сезонной волны аналогична форме аддитивной волны. Периоды максимального сезонного повышения и снижения цены совпадают. Тем не менее, мультипликативная тренд-сезонная модель представляется более предпочтительной, чем аддитивная, в силу косвенного учета в ней инфляционного фактора.
Таким образом, для дальнейшего исследования мы будем использовать мультипликативную тренд-сезонную модель, причем будем придерживаться гипотезы о сохранении хаpaктера сезонности, выявленного на первом этапе.
Дальнейший визуальный анализ графиков (начиная с III кв.2005г.) позволяет заметить следующее: до 2006г. прирост цен незначителен, причем он медленно увеличивается по мере роста t, начиная с 2006г. цены на жилье увеличиваются очень высокими темпами, однако уже с 2007г. рост цен замедляется, т.е. наблюдается некий процесс «насыщения». Таким образом, можно сказать о наличии S - образной кривой, которая наиболее удачно, в нашем случае, описывается уравнением кривой Гомперца:
Поскольку для оценивания параметров кривой Гомперца метод наименьших квадратов (МНК) не применим, поэтому мы воспользовались методом трех сумм, который дает приближенные оценки соответствующей кривой. А для уточнения получаемых оценок параметров использовался метод П.Стонера, представляющий собой итерационную процедуру на основе МНК [3].
После выполнения соответствующих операций с помощью офисного приложения Excel оценки параметров кривой Гомперца получились следующими (табл. 2).
Таблица 2. Результаты оценки параметров кривой Гомперца
|
Рынок |
k |
a |
b |
|
Первичный |
2,198·1012 |
4,968·10-9 |
0,99437 |
|
Вторичный |
1,368·1017 |
7,499·10-14 |
0,99591 |
В результате использования данной методики с учетом индексов сезонности были получены средние прогнозные значения цен на жилье Ивановской области (табл. 3).
Таблица 3. Прогнозные значения цен на жилье Ивановской области
|
Временной интервал |
Цена на конец квартала, руб. |
|
|
первичный рынок |
вторичный рынок |
|
|
IV кв.2007г. |
31195 |
30861 |
|
I кв.2008г. |
32536 |
32745 |
|
II кв.2008г. |
34213 |
34085 |
К сожалению, оценить пpaктическую значимость полученных результатов не представляется возможным. Оценку качества выполненных нами прогнозов даст будущее.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
- Дуброва Т.А. Статистические методы прогнозирования. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 206 с.
- Минц В. // Вопросы экономики. - 2007. - №2. - С.111.
- Четыркин Е.М. Статистические методы прогнозирования. - М.: «Статистика», 1975. - 184 с.
Статья в формате PDF
295 KB...
21 07 2026 9:30:12
Статья в формате PDF
213 KB...
19 07 2026 9:53:53
Статья в формате PDF
269 KB...
18 07 2026 18:29:29
Статья в формате PDF
210 KB...
16 07 2026 23:41:17
Статья в формате PDF
113 KB...
15 07 2026 18:27:58
Статья в формате PDF
118 KB...
14 07 2026 5:40:22
Статья в формате PDF
127 KB...
13 07 2026 15:45:27
Статья в формате PDF
121 KB...
12 07 2026 6:50:42
Статья в формате PDF
267 KB...
11 07 2026 0:40:52
Статья в формате PDF
100 KB...
10 07 2026 2:44:13
Статья в формате PDF
132 KB...
09 07 2026 23:19:17
Статья в формате PDF
322 KB...
08 07 2026 19:24:21
Статья в формате PDF
257 KB...
07 07 2026 6:21:46
Статья в формате PDF
119 KB...
06 07 2026 0:50:28
Обследовано 19 здоровых людей и 33 пациента с описторхозом и холелитиазом. Проведена сравнительная оценка некоторых показателей холестеринового, пигментного, белкового обмена в пузырной и печеночной порции желчи у обследованных пациентов до и после терапии бильтрицидом и урсосаном. Выявлено, что у пациентов с описторхозом и холелитиазом в эффективные сроки после монотерапии бильтрицидом отмечается значимое превышение концентрации непрямого билирубина, холестерина и белка в пузырной желчи по сравнению со здоровыми людьми, что свидетельствует о сохранении остаточных явлений при значительном улучшении пигментного обмена и снижении литогенных свойств желчи. Включение в схему подготовки и проведения антигельминтной терапии урсосана позволяет достигнуть наибольшего гиполитогенного состояния пузырной порции желчи в эффективные сроки после терапии бильтрицидом.
...
05 07 2026 15:23:38
Изучены видовой состав и экобиоморфы лишайников, проведена комплексная оценка роли экологических факторов в развитии лишайникового покрова карстовых воронок на территории Северо-Западного Кавказа.
...
03 07 2026 7:10:46
Статья в формате PDF
363 KB...
02 07 2026 0:12:10
Статья в формате PDF
105 KB...
01 07 2026 4:46:34
Формулируется базовая проблема социально-экономического развития и регулирования процессов на российском Севере – на фоне возрастания геополитического и экономического значения эта специфическая зона хаpaктеризуется нарастанием системных проблем и появлением новых вызовов современности. Значительный опыт исследования перспектив оптимизации управленческих социально-экономических отношений в Институте экономических проблем Кольского НЦ РАН позволил выявить и обосновать два важнейших научных направления: 1) необходимость введения особого направления – «Североведения» – в систему макроэкономических и региональных исследований; 2) необходимость формирования целостной теории прострaнcтвенного развития Севера и Арктики в современном мире. Плодотворному обсуждению этих научных направлений в рамках современных и перспективных проблем была посвящена межрегиональная научно-пpaктическая конференция «Развитие Севера и Арктики: проблемы и перспективы», состоявшаяся 14–16 ноября 2012 года в г. Апатиты Мурманской области. Результаты обсуждения приведены в настоящей статье. Делается вывод, что фундаментальная задача современности – необходимость формирования новой парадигмы развития Севера и Арктики с учетом существенных изменений в глобальной расстановке сил последнего двадцатилетия, национальных интересов арктических стран, и. прежде всего, России, глобальных изменений природной среды, роста значения ресурсов севера и Арктики, экологических требований и культурно-цивилизационных задач развития.
...
28 06 2026 7:30:10
Статья в формате PDF
249 KB...
27 06 2026 12:49:42
Статья в формате PDF
153 KB...
26 06 2026 3:22:22
Статья в формате PDF
113 KB...
25 06 2026 9:48:59
Статья в формате PDF
138 KB...
23 06 2026 6:42:50
Статья в формате PDF
112 KB...
22 06 2026 13:28:43
В статье отражен анализ работы действующей системы предварительного охлаждения воздуха (СПОВ) воздухоразделительной установки (ВРУ) КААр-30М; выявлены основные проблемы действующей СПОВ; предложены технологические решения, которые способствуют преодолению существующих недостатков и проведен сравнительный анализ действующей и модернизированной систем по основным показателям.
...
21 06 2026 1:11:44
В статье рассмотрены реакции 1,3-дегидроадамантана, относящегося к напряженным мостиковым [3.3.1]пропелланам, с диметилтрисульфидом. Установлено, что при взаимодействии образуются 1,3-бис(метилтио)адамантан, 1-(метилдитио)-3-(метилтио)адамантан и 1,3-бис(метилдитио)адамантан в соотношении 1:4,5:1. Структуры полученных соединений подтверждены методами хромато-масс-спектометрии и ЯМР1Н-спектроскопии. Выход целевого 1-(метилдитио)-3-(метилтио)адамантана составляет 50 %. Было предположено, что реакция протекает по радикальному механизму. Приведено описание эксперимента.
...
20 06 2026 6:11:49
Статья в формате PDF
124 KB...
19 06 2026 2:51:30
Статья посвящена использованию углубленных интеграционных методов исследования в изучении роли энергии геннообусловленных патологий, влиянию изменения структуры в цепи ДНК на ее энерговоспринимаемость, энергопроводимость, энергоотдаваемость, энергонакопляемость по цепи ДНК и на развитие геннообусловленных патологий, прежде всего, на развитие злокачественных опухолей.
...
18 06 2026 10:52:44
Статья в формате PDF
89 KB...
17 06 2026 6:53:57
В статье дается анализ состояния проблемы естественнонаучного образования в свете гуманистических подходов к образованию личности и на фоне основных тенденций и противоречий развития образовательных систем России.
В центре исследования саморазвивающаяся, самообразующаяся личность. Преподаватель рассматривается как создатель проекта, организатор, помощник, фасилитатор учебной деятельности студента.
Естественнонаучная составляющая образования показана как неотъемлемая часть культуры. В качестве альтернативы традиционной (линейной, унифицированной) технологии обучения в высшем учебном заведении предлагается концептуальная авторская модель управления естественнонаучным образованием.
...
16 06 2026 8:26:19
Объект исследования – ива белая, которая распространена пpaктически по всей территории Европейской части России. За рубежом препараты и БАД из различных видов ивы активно применяются при заболеваниях суставов. В соответствии с Руководством по доклиническому изучению новых фармакологических веществ (Р.У.Хабриев, 2005) оценивали эффективность aнaльгетического действия и токсичность отваров коры и однолетних побегов ивы белой на мышах. Отвары коры и побегов ивы относятся к классу малоопасные соединения и проявляют выраженную aнaльгетическую активность, сопоставимую с препаратом сравнения aнaльгином (метамизол).
...
15 06 2026 10:19:45
Статья в формате PDF
118 KB...
14 06 2026 20:13:42
Введение в организм белых крыс ПХБ в течение 28 суток привело к нарушениям со стороны количественного и качественного состава белой крови. При одновременном введении ПХБ и ОМУ количественные и качественные изменения лейкоцитов носили не столь выраженный хаpaктер, и концу эксперимента наблюдалось их восстановление. Таким образом, применение оксиметилурацила вызывает уменьшение токсического эффекта ПХБ на количественное и метаболическое состояние лейкоцитов периферической крови.
...
13 06 2026 3:35:12
Статья в формате PDF
97 KB...
12 06 2026 5:28:54
Еще:
Поддержать себя -1 :: Поддержать себя -2 :: Поддержать себя -3 :: Поддержать себя -4 :: Поддержать себя -5 :: Поддержать себя -6 :: Поддержать себя -7 :: Поддержать себя -8 :: Поддержать себя -9 :: Поддержать себя -10 :: Поддержать себя -11 :: Поддержать себя -12 :: Поддержать себя -13 :: Поддержать себя -14 :: Поддержать себя -15 :: Поддержать себя -16 :: Поддержать себя -17 :: Поддержать себя -18 :: Поддержать себя -19 :: Поддержать себя -20 :: Поддержать себя -21 :: Поддержать себя -22 :: Поддержать себя -23 :: Поддержать себя -24 :: Поддержать себя -25 :: Поддержать себя -26 :: Поддержать себя -27 :: Поддержать себя -28 :: Поддержать себя -29 :: Поддержать себя -30 :: Поддержать себя -31 :: Поддержать себя -32 :: Поддержать себя -33 :: Поддержать себя -34 :: Поддержать себя -35 :: Поддержать себя -36 :: Поддержать себя -37 :: Поддержать себя -38 ::
